Garasje med begrenset parkering: delvis medhold (FinKN 2024-1087)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Troms fra 1959, solgt som den er for 5,59 millioner kroner. Salgsoppgaven opplyste om parkering i garasje og på tomt, og garasjen var nevnt blant boligens høydepunkter, også i annonsen. I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut) hadde selgeren svart nei på spørsmål om påbud, heftelser eller andre forhold som kunne ha betydning for en kjøper.

Etter overtakelsen ble kjøperen gjort oppmerksom på en avtale mellom selgeren og naboen. I praksis kunne ikke kjøperen kjøre inn eller ut av garasjen så lenge naboens bil sto på plassen foran. Avtalen var skriftlig, og en del av sameiets ordninger, men den var ikke tinglyst. Kjøperen skrev til megleren, som svarte at han ikke hadde sett dokumentet før. Kjøperen reklamerte (varslet om mangelen) til selskapet i mars 2023.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 250 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med forsinkelsesrenter. Kravet bygde på en megler som mente at en garasjeplass er verdt 200 000 kroner eller mer, og at verdien av boligen var falt med 250 000 kroner.

HDI, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Selskapet mente at avtalen ikke var tinglyst og ikke hindret bruk av garasjen, at kjøperen var orientert om den før kjøpet, og at garasjen var liten, noe som var synlig på visning. Selskapet mente også at kjøperen hadde reklamert for sent, seks måneder etter å ha oppdaget forholdet. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) i Finansklagenemnda ga kjøperen medhold og satte prisavslaget til 100 000 kroner. Kjøperen mente beløpet var for lavt og brakte saken inn for nemnda.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda la vekt på tre forhold.

For det første var det ikke omtvistet at reklamasjonen kom i tide. Det var også en mangel etter § 3-7 (selgers plikt til å gi opplysninger som kan ha betydning), siden naboen hadde rett til å parkere utenfor garasjen uten at avtalen var opplyst før budaksepten.

For det andre måten å regne på. Prisavslaget skal settes ut fra verdiminuset mangelen gir, jf. § 4-12 første ledd. Garasjen hadde fortsatt verdi, den kunne brukes til lagring og til biloppstilling med de begrensningene avtalen ga. Men bruken var uforutsigbar og usikker, og det var en merbelastning i hverdagen.

For det tredje de to verdivurderingene. Kjøperen la frem en ny rapport som anslo verditapet til 120 000 kroner pluss merverdiavgift, mens en annen vurdering hadde anslått 150 000 kroner inkludert mva. Nemnda mente forskjellen viste at beløpet måtte fastsettes skjønnsmessig, med vekt på hva avtalen betydde for kjøperens bruk. Nemnda fant sekretariatets 100 000 kroner passende, med forsinkelsesrenter. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en bruksbegrensning som ikke er tinglyst, likevel kan være en mangel hvis den ikke er opplyst og gjelder noe som er fremhevet i markedsføringen. Selgerens plikt til å opplyse gjelder også skriftlige avtaler med naboer.

Saken viser også at prisavslaget ikke blir det en megler eller takstmann anslår. Når garasjen fortsatt kan brukes til noe, kan beløpet bli lavere enn en full garasjeverdi.

Kort oppsummert

• En avtale ga naboen rett til å parkere foran garasjen, og kjøperen hadde ikke fått vite om den.
• Nemnda mente det var en mangel, men at garasjen fortsatt hadde verdi.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 100 000 kroner i prisavslag mot et krav på 250 000 kroner.