El-anlegg og pelsbille i leilighet fra 1971: delvis medhold (FinKN 2022-350)

Hva saken gjaldt

Boligen var en 4-roms andelsleilighet fra 1971, solgt «som den er» for 3,1 millioner kroner. Salgsoppgaven fortalte om et nytt dusjkabinett fra 2017 og nye hvitevarer fra 2016. I egenerklæringen (selgers eget skjema om det han vet om boligen) svarte selger nei på spørsmål om el-arbeid og ufaglært arbeid. Det ble ellers ikke opplyst om oppgraderinger etter byggeåret.

Etter overtakelsen fant kjøper feil ved ventilasjonen, brun pelsbille, og hull i veggen på badet. Noen hvitevarer var eldre enn opplyst. Det største funnet var el-anlegget. En elektriker fant feil og mangler på alle punktene som ble kontrollert. Kabler var skjult og dårlig festet, koblingspunkter var utilgjengelige, og det var skader i fuktsperre og vindsperre bak stikkontakter. Selger innrømmet senere at han kjente til ufaglært arbeid på el-anlegget.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kravet vokste flere ganger underveis. Til slutt krevde kjøper til sammen 1 076 090 kroner. Kravet gjaldt blant annet nytt el-anlegg og bygningsarbeider, renovering av badet og leiebolig og lagerleie under utbedringen. Kjøper krevde også forsinkelsesrente (rente på beløp som ikke er betalt i tide) fra første påkrav, altså første gang kjøper krevde penger.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avslo først kravet. Senere erkjente det ansvar for 400 000 kroner og utbetalte dette som fullt oppgjør inkludert renter. Etter selskapets tall var de samlede utbedringskostnadene 477 263 kroner. Partene fikk ikke til noen minnelig løsning, og kjøper mente at beløpet måtte være mye høyere.

Hva nemnda la vekt på

Det var ikke lenger tvil om at det var en mangel. Nemnda og sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) var enige om at selger hadde brutt opplysningsplikten om el-anlegget, og at boligen hadde en vesentlig mangel. Striden gjaldt hvor stort avslaget skulle være. Tre forhold var viktigst.

For det første badet. Kjøper må bevise at det er behov for utbedring. Selskapets takstmann mente at åpningen bak dusjkabinettet ikke var et avvik, og at badet fungerte greit. Når fagfolk er uenige, går tvilen gjerne i kjøpers disfavør. Salgsoppgaven hadde dessuten ikke sagt at badets grunnkonstruksjon var noe annet enn fra 1971. Ett enkelt bruk av ordet moderne endret ikke det.

For det andre el-anlegget. Nemnda satte kostnaden ut fra det laveste estimatet innhentet av selskapet. Den mente at kjøper måtte tåle et fradrag, fordi det var usikkert hvor gammelt anlegget var, og fordi kjøper etter utbedringen får et dokumentert anlegg og reklamasjonsrett mot håndverkeren. Prisavslaget ble satt til 370 000 kroner.

For det tredje erstatning for oppbevaring og leiebolig. Kjøper hadde krevd 77 500 kroner. Nemnda mente at boligen i utgangspunktet var beboelig, men fant under tvil at det var nødvendig å få eiendeler flyttet ut, fordi det var risiko for skade. Beløpet ble satt skjønnsmessig til 40 000 kroner. Samlet ble det tilkjent 410 000 kroner. Forsinkelsesrenten ble regnet fra 30 dager etter den første reklamasjonen.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en mangel ikke er det samme som at hele kravet blir dekket. Kjøper må dokumentere hvert utbedringsbehov og hva det koster. Når selskapets fagfolk mener noe annet, kan kjøper tape på de punktene. Fradrag kan også bli gjort når utbedringen gir kjøper noe nytt, som et dokumentert anlegg.

Den viser også at en reklamasjon uten fastsatt beløp kan regnes som påkrav, slik at renten løper fra den dagen.

Kort oppsummert

• Feil på el-anlegget, brun pelsbille, et hull på badet og eldre hvitevarer. Kravet vokste til 1 076 090 kroner.
• Nemnda mente at mangelen var klar, men satte prisavslaget til 370 000 kroner og erstatning til 40 000 kroner. Badet ga ikke avslag.
• Kjøper fikk delvis medhold: 410 000 kroner samlet, med forsinkelsesrente fra 30 dager etter første reklamasjon.