Bad og parkett i bolig fra 2016: for lave kostnader (FinKN 2023-165)

Hva saken gjaldt

Tomannsboligen ble solgt som den er for 5 705 000 kroner. Salgsoppgaven beskrev en familiebolig med gjennomgående høy standard fra 2016. Tilstandsrapporten opplyste at boligen var bygget etter TEK 10 (byggeforskriften som gjaldt da boligen ble oppført), og at bad, dører og gulv hadde TG 1 (tilstandsgrad uten avvik utover normal slitasje). Selgeren hadde svart nei på spørsmål om feil ved våtrom.

Kjøperne reklamerte (meldte fra om mulige mangler) flere ganger etter overtakelsen. Det gjaldt en defekt inngangsdør og dørlås, en for smal tettelist på balkongdøren, sprekk i fliser under et vegghengt toalett, fukt og oppsvulming i parkettgulvet utenfor badet, fukt utenfor garasjen og feil ved ventilasjonen.

Kjøperne mente at fukten i parketten kom fra et utett bad. Deres takstmann mente membranen (tettesjiktet) ved dørterskelen var ufagmessig utført og ikke oppfylte byggeforskriften. Foretakets takstmann mente derimot at kravene var oppfylt og at skaden skyldtes bruken av badet.

Hva kjøperne krevde, og hva selskapet mente

Kjøperne krevde 212 795 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med forsinkelsesrente og erstatning. Utbedring av parketten alene var anslått til 174 700 kroner hvis hele gulvet på om lag 60 kvadratmeter måtte byttes.

Selgerens forsikringsselskap avviste kravet. Det mente at badet oppfylte forskriften, at parketten kunne repareres lokalt for en mye lavere sum, og at de øvrige feilene var bagatellmessige. Problemer med dørlåsen dukket først opp åtte måneder etter overtakelsen og var etter selskapets syn kjøperens risiko.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperne delvis medhold. Selskapet klaget saken inn for nemnda og fikk medhold der. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva nemnda la vekt på

• Ingen uriktig opplysning om badet. Partene var enige om at fallet på gulvet var i orden. Nemnda mente kjøperne ikke hadde sannsynliggjort at forskriften krever at membranen føres opp på terskelen når fallet er riktig. Et byggdetaljblad sa at membranen bør trekkes opp, men det er ikke et ubetinget krav. Nemnda fant det krevende å avgjøre skadeårsaken bare ut fra dokumenter, men kjøperne hadde uansett ikke vist at badet var bygget i strid med forskriften eller god byggeskikk.
• Lokal utbedring av parketten. Nemnda la vekt på en uttalelse fra et parkettfirma som hadde vært på befaring, og mente at lokal utbedring var forsvarlig, selv om parketten går gjennom hele etasjen. Det ble derfor ikke lagt til grunn at hele gulvet måtte skiftes.
• Kostnadene var for lave. Med kjøperens tall for badet og parkettskaden på inntil 30 000 kroner ble de samlede utbedringskostnadene 143 795 kroner. Det er 2,5 prosent av kjøpesummen. For å ha en vesentlig mangel etter § 3-9 andre punktum må misforholdet mellom boligens stand og det kjøperen kunne regne med være utvilsomt (åpenbart).
• Alder telte ikke nok. Boligen var bare fem år gammel, og flere av feilene var uventede. Nemnda mente likevel at det ikke var nok til å veie opp for at beløpet var lavt.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en ny bolig ikke gir automatisk rett til prisavslag når feil dukker opp. Kjøperen må kunne vise at forskriftene faktisk ble brutt, og at kostnadene står i et klart misforhold til kjøpesummen. Når fagfolk er uenige om årsak og pris, vurderer nemnda bare dokumentene og kan legge lavere kostnader til grunn hvis de er godt underbygget. Små enkeltfeil vurderes samlet, og de kan hver for seg bli sett på som vanlig vedlikehold.

Kort oppsummert

• Kjøperne krevde 212 795 kroner for feil ved bad, parkett, dører og ventilasjon i en bolig fra 2016.
• Nemnda mente ikke at badet var i strid med forskriften, og at parketten kunne repareres lokalt.
• De samlede kostnadene ble 2,5 prosent av kjøpesummen, og selskapet fikk medhold.