Feil ved bad fra 2020 og ventilasjon: delvis medhold (FinKN 2024-76)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet i en bygård fra 1899 sentralt på Østlandet, solgt som den er for 6,6 millioner kroner. Kjøperen overtok 6.12.21. Salgsoppgaven fremhevet et bad som var totalrenovert i 2020, og en samsvarserklæring (utførende firmas erklæring om at arbeidet følger reglene) sa at arbeidet var gjort etter forskrifter og bransjenormer, blant annet TEK 17 og våtromsnormen. Ventilasjonen på badet ble beskrevet som naturlig avtrekk med ventil, og fikk TG 1 (ingen avvik). Tilstandsrapporten oppga at en elektrisk avtrekksvifte skulle byttes til ventil.

Kort tid etter overtakelsen fant kjøperen alvorlige feil. Kjøkkenavløpet var ført til sluket på badet, sluket var underdimensjonert, og varmtvannsberederen var montert i strid med anvisningen. Rapportene anbefalte å rive badet og bygge det opp på nytt. I tillegg var ventilasjonen så dårlig at den ikke oppfylte kravene.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 824 952 kroner for utbedring, 10 475 kroner i takstutgifter, erstatning for juridisk bistand på 55 000 kroner og 49 330 kroner til midlertidig bolig, i tillegg til rente. Kjøperen mente at prisavslaget også måtte ta høyde for at prisene steg mens saken ble behandlet.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, bestred ikke at det var en vesentlig mangel. Men det mente at kjøperen ikke kunne kreve ny balansert ventilasjon, siden det ville være en ren oppgradering, og at kjøperen bar risikoen for prisstigning. Det bestred også at feilen lå innenfor selgerens kontroll.

Hva nemnda la vekt på

Kjøperen fikk delvis medhold. Nemnda la til grunn at partene var enige om at det var en mangel, og tok stilling til beløpene. Det var tre hovedpunkter.

For det første kostnadene til badet. Nemnda brukte det siste og oppdaterte pristilbudet på 546 900 kroner. Det er kostnaden på tidspunktet da prisavslaget fastsettes som gjelder, ikke prisen fra første tilbud. Med søknadsgebyr, tildekking, rengjøring og reparasjon av tak ble summen 576 600 kroner.

For det andre ventilasjonen, som nemnda var i tvil om. Salgsdokumentene ga ingen grunn til å vente en så god løsning som kjøperen hadde fått tilbud om. Men badet måtte ha fungerende ventilasjon. Nemnda har ikke teknisk innsikt til å avgjøre hvilken løsning som holder, og la til grunn det som var mest sannsynlig. Selskapet hadde ikke svart på kjøperens innvending mot sin egen løsning. Nemnda mente at kjøperen hadde sannsynliggjort at bare den dyrere løsningen fungerte. Men kjøperen fikk et bedre anlegg enn det som var forespeilet, så nemnda trakk fra 50 prosent for standardheving. Dette punktet endte på 124 176 kroner, og samlet prisavslag ble 700 776 kroner.

For det tredje erstatningen (avhl. § 4-14). Vanligvis ligger skjulte mangler utenfor selgerens kontroll, og da gis det ikke erstatning. Her var badet gjort av håndverkere selgeren selv hadde engasjert, og da ligger feilen innenfor selgerens kontroll. Kjøperen fikk dermed erstatning på 104 330 kroner. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at prisavslaget regnes ut fra hva utbedringen koster når saken avgjøres, ikke fra tilbudet du fikk først. Prisstigning kommer altså kjøperen til gode.

Den viser også at når det er opplyst om et nytt bad utført av fagfolk, og arbeidet viser seg feil, kan selgeren være ansvarlig for tapet ut over prisavslaget. Der du får en bedre løsning enn det som ble beskrevet, må du regne med fradrag.

Kort oppsummert

• Et bad fra 2020 i en leilighet fra 1899 hadde alvorlige feil, og ventilasjonen fungerte ikke.
• Nemnda satte prisavslaget til 700 776 kroner etter fradrag på 50 prosent for bedre ventilasjon, og tilkjente erstatning på 104 330 kroner.
• Kjøperen fikk delvis medhold, siden kravet på 824 952 kroner i prisavslag ikke ble fullt ut tatt til følge.