Økt fellesgjeld etter uklar beskjed på visning: delvis medhold (FinKN 2023-22)

Hva saken gjaldt

Boligen var en rekkehusleilighet fra 1957 i Vestland fylke, solgt «som den er» for 2,77 millioner kroner, i tillegg til en andel fellesgjeld på 78 482 kroner. Selgeren hadde i egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om boligen) opplyst at det fantes en vedlikeholdsplan hos boligbyggelaget, og at vedlikehold kunne gi økte kostnader. Salgsdokumentene sa ikke noe om hvor mye.

På visningen spurte kjøperen om hvor mye fellesgjelden og fellesutgiftene kunne øke på grunn av vedlikeholdsplanene. Kjøperen forsto megleren slik at fellesutgiftene kunne øke med opptil 1 500 kroner, og at fellesgjelden ville øke med 300 000 til 400 000 kroner for hele sameiet, altså fordelt på alle andelene. Etter budaksept fikk kjøperen se et dokument om fasadearbeider. Der sto det at boliglaget skulle ta opp et lån på 9,5 millioner kroner i 2022. Beløpet på 300 000 til 400 000 kroner gjaldt altså for hver andel, ikke for hele sameiet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 448 304 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for økningen i fellesgjelden, pluss 97 734 kroner i erstatning for kostnader til juridisk bistand og forsinkelsesrente. Kjøperen mente at megleren hadde gitt mangelfulle og uriktige opplysninger, og at opplysningene skulle ha stått skriftlig i salgsdokumentene.

Selskapet som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at tallene i salgsdokumentene var riktige da de ble laget, og at selgeren hadde opplyst om planlagt vedlikehold. Megleren forklarte at han på visningen hadde lest opp et notat ordrett. Notatet sa at fellesgjelden var usikker, men at det ble tippet 300 til 400. Boligen ble solgt ved fullmakt, og selgeren kjente ikke til noen konkret økning.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold. Nemnda var i det vesentlige enig, og tre ting veide tyngst.

For det første gjaldt opplysningsplikten (§ 3-7). Selgeren er ansvarlig for det megleren sier og skriver, og opplysninger fra megleren regnes som selgerens. Selv om kjøperen og megleren husket visningen ulikt, mente nemnda at megleren uansett hadde opplysningene tilgjengelig. Da skulle de stått i salgsdokumentene, og megleren skulle ha forsikret seg om at kjøperen forsto beløpet riktig da han spurte direkte. Er det tvil om noe ble formidlet tydelig nok, går tvilen ut over selgersiden.

For det andre var det ikke ansvar for alle økningene. Generalforsamlingen vedtok en ny økning i felleskostnader i november 2022, etter at risikoen gikk over til kjøperen. Selgeren hefter ikke for slike senere vedtak.

For det tredje var det spørsmålet om beløpet. Nemnda mente at prisavslaget ikke skal være lik differansen mellom forespeilet og faktisk økning i fellesgjeld. Økt fellesgjeld gir også en ny fasade, som kommer kjøperen til gode. Kjøperen hadde dessuten hørt at beløpet var usikkert, og hadde fått riktig tall for økning i månedlige fellesutgifter. Prisavslaget ble satt skjønnsmessig til 150 000 kroner. Nemnda ga også kjøperen 75 000 kroner for kostnader til juridisk bistand, mindre enn de 97 734 som var krevd, fordi saken var oversiktlig. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det er selgersiden som må sørge for at opplysninger om store vedlikeholdsplaner og økt fellesgjeld kommer riktig frem, helst skriftlig. Stiller kjøperen spørsmål på visning, skjerpes plikten til å svare tydelig.

Saken viser også at prisavslaget for økt fellesgjeld normalt blir vesentlig lavere enn den økte gjelden. Årsaken er at boligen får nytt vedlikehold og dermed høyere verdi. Erstatning for juridiske kostnader må være rimelige og nødvendige, og de dekkes ikke hvis kjøperen har fått dem dekket gjennom en annen forsikring.

Kort oppsummert

• Kjøperen forsto på visning at fellesgjelden ville øke med 300 000 til 400 000 kroner totalt, men tallet gjaldt per andel.
• Nemnda mente at selgersiden ikke hadde formidlet opplysningen tydelig nok, og at den skulle stått skriftlig.
• Kjøperen fikk delvis medhold, med et prisavslag på 150 000 kroner mot et krav på 448 304 kroner, og 75 000 kroner i erstatning.