Synkende terrasse ved tilbygg: delvis medhold og høyere avslag (FinKN 2025-1084)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1977, solgt «som den er» for 6 millioner kroner ved kjøpekontrakt av 15.9.21. Selger hadde fortalt i egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) at stuen ble forlenget i 1991, og at arbeidet var gjort av faglærte. Han opplyste også om at garasjens gavlvegg hadde satt seg noe. Tilstandsrapporten ga grunn og fundamenter og balkong og terrasse TG 1 (ingen avvik). Grunnmur og drenering fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak).

Sensommeren 2023 fant kjøperen at verandagulvet sviktet og at konstruksjonen ved tilbygget sto skjevt. Rapportene pekte på at vann over tid hadde skylt bort oppfyllingsmasser under terrassen, og at en betongsøyle var for svakt forankret og fundamentert. Årsaken ble knyttet til opprinnelig arbeid utført for tidligere eier, ikke til manglende vedlikehold hos kjøperen. Kjøperen reklamerte 14.9.23.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen mente selger hadde gitt mangelfulle opplysninger og at avviket var vesentlig. Kravet var 576 467 kroner samlet, inkludert utgifter til juridisk bistand, pluss forsinkelsesrenter. Utbedringen var anslått til 531 000 kroner. Kjøperen hadde også lagt ned mye egeninnsats.

Selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger) ble drevet av HDI. Selskapet mente først at kjøperen hadde tapt kravet ved å utbedre før selskapet tok stilling, og at det var reklamert for sent. Det mente også at det ikke var noen mangel, og at kravet var for høyt og dårlig dokumentert. Det burde dessuten trekkes fra for standardheving og forlenget levetid.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) fant en mangel og satte prisavslaget til 200 000 kroner. Selskapet sa ja til det, og kjøperen klaget for å få mer.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enig med sekretariatet i at det var en mangel, at kjøperen hadde reklamert i tide, og at kjøperen ikke hadde tatt fra selger retten til å utbedre. Selskapet hadde ikke protestert mot dette senere. Striden gjaldt dermed bare beløpet.

Nemnda mente prisavslaget burde være høyere. Mye av arbeidet gjaldt fundamentering og terreng, og slike tiltak gir ikke bedre standard eller lengre levetid. Terrassegulvet var dessuten skiftet for omtrent ti år siden, så det var nyere enn selve terrassen fra 1991. Fradraget måtte derfor bli mindre enn sekretariatet la til grunn.

Prisavslaget ble satt til 300 000 kroner etter et skjønn, med forsinkelsesrenter. Nemnda fant også at kjøperen hadde krav på å få dekket nødvendige og rimelige utgifter til juridisk bistand, siden selger hadde kontrollansvar for arbeider utført i sin eiertid. Beløpet ble ikke fastsatt.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en enighet om selve mangelen ikke avgjør hvor mye du får. Prisavslaget følger utbedringskostnadene, men blir mindre der utbedringen gir deg noe nytt eller bedre enn det du kjøpte. Arbeid som bare gjenoppretter grunn og fundament, gir normalt lite fradrag.

Et oppgitt anslag følges ikke automatisk, og nemnda beskrev utmålingen som krevende. Dokumentasjon som skiller mellom det som gjenoppretter og det som forbedrer, gjør beløpet lettere å fastsette.

Kort oppsummert

• Terrassen ved et tilbygg fra 1991 sank og sto skjevt, og nemnda var enig i at det var en mangel.
• Kravet var 576 467 kroner samlet. Sekretariatet satte prisavslaget til 200 000 kroner, og nemnda økte det til 300 000 kroner.
• Kjøperen fikk delvis medhold, blant annet fordi fundamenteringsarbeid ikke gir standardheving.