Septiktank var møkkakjeller, bolig fra 1907: delvis medhold (FinKN 2022-869)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1907, en tidligere gård med løe fra 1957. Den ble solgt som dødsbo for 1,75 millioner kroner og overtatt 31.3.21. Bygningsdelene fikk TG 2 og TG 3 (avvik som kan kreve tiltak, og store avvik). Salgsoppgaven advarte om at selgeren ikke hadde bodd i boligen og bare hadde begrenset kunnskap, og oppfordret kjøperne til en grundig besiktigelse. Den sa også at eiendommen hadde en septiktank nedgravd i løa, som ble tømt annethvert år. Det var ikke fylt ut egenerklæring.

Etter overtakelsen fant kjøperen ikke noe lokk til noen tank. Renovasjonsselskapet opplyste at det ikke var noen septiktank. Kloakken ble ført til en gammel møkkakjeller i løa, som hadde fungert som slamkum. Kommunen ønsker ikke at slike kjellere brukes, og selskapet hadde ofte spylt tilstoppede rør. Kjøperen måtte installere et nytt avløpsanlegg og søke om utslippstillatelse.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) tilsvarende utbedringskostnadene. Kostnadene var først 196 444 kroner og endte på 208 163 kroner. Kravet gikk mot selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger) hos Protector Forsikring ASA.

Selskapet avslo først, men erkjente senere at det var gitt en uriktig opplysning (§ 3-8). Striden gjaldt derfor bare hvor stort prisavslaget skulle være. Selskapet ville følge sekretariatets vurdering på 50 000 kroner. Kjøperen mente fradraget for standardheving var for høyt.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen delvis medhold og satte prisavslaget til 50 000 kroner. Nemnda ga også delvis medhold, men kom til et høyere beløp. To forhold veide tyngst.

For det første er det mangelen som utløser retten til prisavslag. Nemnda mente det var klart at opplysningen om septiktank var uriktig og at den hadde påvirket kjøpet (§ 3-8). Prisavslaget regnes ut fra utbedringskostnadene (§ 4-12).

For det andre ble det gjort fradrag for standardheving. Kjøperen fikk et nytt avløpsanlegg med lang levetid, mens en septiktank av ukjent alder og tilstand var det kjøperen kunne forvente. Nemnda var enig i et fradrag på omkring 75 %. Men noen poster ble holdt utenfor fradraget. Tømming av de to kamrene i møkkakjelleren (22 400 kroner og 11 719 kroner) var upåregnelig for kjøperen og ga ingen standardheving. Det samme gjaldt utgiftene til utslippssøknad (3 742 kroner). Graveutgifter ble ikke holdt utenfor, fordi kjøperen måtte regne med utbedring av avløpsanlegget ut fra opplysningene. Etter et samlet skjønn ble prisavslaget satt til 80 000 kroner. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en uriktig opplysning om noe så konkret som en septiktank gir rett til prisavslag, selv i et dødsbo med forbehold. Den viser også at prisavslaget sjelden blir lik regningen. Fordi du får et nytt anlegg i stedet for et gammelt, trekkes en stor andel fra for standardheving. Utgifter du ikke kunne forutse, kan holdes utenfor fradraget.

Kort oppsummert

• Salgsoppgaven nevnte en septiktank, men kloakken gikk til en møkkakjeller i løa.
• Selskapet erkjente mangelen, og striden gjaldt bare beløpet.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 80 000 kroner av kravet på 208 163 kroner.