Uriktig opplysning om kveldssol i enebolig: delvis medhold (FinKN 2024-192)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet, oppført i 2009 og solgt uten særskilt garanti for tilstanden (som den er) for 8,8 millioner kroner ved kontrakt av 29.11.21. Salgsoppgaven sa ingenting om sol eller solforhold. Visningen var om vinteren, så det var vanskelig å se hvordan solen gikk over tomten.

Før budgivningen skrev kjøperen til megleren og ba om å få bekreftet at solen var i hagen til minst klokken 20.00 i månedene mai til august. Kjøperen la til: «Ellers er det lite aktuelt for oss». Megleren svarte at selgerne sa at solen sto på plenen og terrassen til rundt klokken 21 eller 22 midt på sommeren.

I april oppdaget kjøperen at solforholdene var dårligere. Kjøperen reklamerte (meldte fra om feilen) 28.4.22. En eiendomsmegler engasjert av kjøperen fant at solen midt på sommeren bare var der til klokken 19:30, og at 90 % av plenen da var uten sol og terrassen i skygge. Han mente verdiminuset var minst 300 000 kroner, fordi en potensiell budgiver typisk er verdt et slikt beløp, og noen budgivere ville la være å by.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 300 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrente. Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, bestred kravet. Det mente at en melding om solforhold ikke var konkret nok, at den bygget på selgernes erindring, og at kjøperen ikke kunne stole blindt på den. Kjøperen kunne selv ha kontrollert solforholdene, blant annet med en app.

Selskapet innhentet også en vurdering fra en annen eiendomsmegler. Han mente solen sto på terrassen til klokken 20.00, og at verdiminuset lå mellom 0 og 60 000 kroner. Han viste til at en annen budgiver hadde lagt inn et bud på 8 740 000 kroner uten å ha fått opplysninger om sol.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold, og nemnda var enig.

Hva nemnda la vekt på

Tre forhold var avgjørende.

For det første var opplysningen konkret. Meldingen sa hvor solen sto og hvor lenge. Den kom som svar på et direkte spørsmål og var ikke en vag markedsføringsfrase. Meglerens melding regnes som en opplysning fra selgersiden.

For det andre var den uriktig. Etter bildene og vurderingen til kjøperens eiendomsmegler var solen borte fra det meste av hagen og terrassen lenge før klokken 21.

For det tredje var opplysningen egnet til å påvirke avtalen (§ 3-8). Nemnda pekte på at solforhold åpenbart kan motivere en alminnelig kjøper. I tillegg hadde kjøperen selv sagt at solen var avgjørende for om huset var aktuelt.

Beløpet ble likevel lavere enn kravet. Nemnda mente kjøperens verdivurdering ikke tok nok hensyn til at bare kjøperen hadde fått opplysningen, mens andre budgivere ikke hadde det. Samtidig ville nemnda ikke legge avgjørende vekt på budet på 8 740 000 kroner, siden det ikke var lagt frem noen budjournal. Verdiminuset måtte fastsettes skjønnsmessig, og prisavslaget ble satt til 100 000 kroner, pluss forsinkelsesrente. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ikke bare er salgsoppgaven som teller. En skriftlig melding fra megleren som svar på et konkret spørsmål kan være en opplysning som selgersiden er ansvarlig for. Den kan gi en mangel selv om salgsoppgaven tier om forholdet.

Saken viser også at det er en forskjell mellom å få rett i at det er en mangel og å få det beløpet du krever. Når verdiminuset ikke kan dokumenteres nøyaktig, fastsetter nemnda et skjønnsmessig beløp, og det kan bli mye lavere enn et krav som bygger på en enkelt verdivurdering.

Kort oppsummert

• Megleren bekreftet i en melding at det var sol til klokken 21 eller 22 om sommeren, etter at kjøperen hadde satt sol som vilkår.
• Solen var borte omkring klokken 19:30, og nemnda fant en mangel fordi opplysningen var uriktig og kjøpsmotiverende.
• Delvis medhold: skjønnsmessig prisavslag på 100 000 kroner mot et krav på 300 000 kroner.