Feil om offentlig avløp, utdatert septiktank: delvis medhold (FinKN 2024-552)

Hva saken gjaldt

Boligen var en stor enebolig fra 1984 med svømmebasseng, solgt som den er for 3,95 millioner kroner. Salgsoppgaven og tilstandsrapporten opplyste at avløpsrørene var tilknyttet det offentlige nettet. Salgsoppgaven nevnte også en ekstra pumpe til overvann som måtte tømmes av og til, og at kommunale avgifter omfattet slam.

Rundt fire måneder etter overtakelsen kjente kjøperen dårlig lukt og fant ut at det fantes en utdatert septiktank. Megleren skrev senere at det var gitt en feilopplysning. Kommunen bekreftet at eiendommen hadde privat avløpsanlegg med slamavskiller, og at kommunal avløpsledning i området var planlagt, men aldri gjennomført.

En takstmann mente at anlegget var modent for utskifting og at forholdet var et verdiminus for boligen. Utbedringen ble gjennomført og kostet 263 249 kroner. En megler anslo at de uriktige opplysningene hadde senket verdien med 250 000 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på til sammen 513 249 kroner: 263 249 kroner for nytt anlegg og 250 000 kroner for verdiforringelsen. I tillegg krevde kjøperen erstatning for egenandelen på 4 000 kroner til juridisk bistand, for dokumentavgift og forsinkelsesrenter.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente at kjøperen kjente til eller burde forstå at det var septiktank, ut fra slam og overvannspumpe i salgsdokumentene. Selskapet mente også at kjøperen hadde reklamert for sent, at den uriktige opplysningen var rettet opp, og at kjøperen ikke kunne få både utbedringskostnad og verdiminus. Kjøperen måtte dessuten regne med at rørene var 37 år gamle.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og nemnda kom til at det var en mangel, fordi opplysningen om offentlig avløp var uriktig. Utmålingen av prisavslaget var vanskeligere. Tre forhold veide tyngst.

For det første var det krevende å beregne prisavslag når feilen ikke var at tanken var dårlig, men at den fantes. Likevel mente nemnda at det var urimelig at kjøperen skulle bære risikoen for en tank med utløpt levetid. Prisavslaget kunne derfor settes til utbedringskostnaden på 263 249 kroner.

For det andre ville feilen mest sannsynlig gi et varig verdiminus. Nemnda mente likevel at det ikke kunne settes til 250 000 kroner, fordi tanken nå blir helt ny. Nemnda satte det skjønnsmessig til 100 000 kroner.

For det tredje ble samlet prisavslag 363 249 kroner. Sekretariatet hadde landet på 300 000 kroner. Kjøperen fikk også egenandelen på 4 000 kroner, dokumentavgift på 9 081 kroner og forsinkelsesrenter. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en uriktig opplysning om noe så grunnleggende som avløp kan gi krav, selv om andre deler av salgsdokumentene ga hint om noe annet.

Den viser også at både utbedringskostnaden og et verdiminus kan telle i utmålingen, men at nemnda trekker fra for at du får noe nytt og bedre. Kravet blir sjelden dekket fullt ut.

Kort oppsummert

• Salgsdokumentene sa offentlig avløp, men boligen hadde en privat og utdatert septiktank.
• Nemnda mente at det var en mangel og la utbedringskostnaden til grunn, pluss et verdiminus.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 363 249 kroner i prisavslag av et krav på 513 249 kroner.