Støttemur som raser ut i solgt dødsbo fra 1952: delvis medhold (FinKN 2024-156)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Agder, oppført i 1952 og solgt «som den er» for 2 050 000 kroner ved kontrakt av 6.12.18. Kjøperen overtok 19.12.18. Salgsoppgaven sa at eiendommen hadde enkel standard, bar preg av manglende vedlikehold og trengte total renovering. Tilstandsrapporten omtalte boligen som et renoveringsobjekt, men sa ingenting særskilt om støttemuren, som heller ikke var vurdert. Tomten ble bare beskrevet positivt.

Eieren døde før kjøperens visning, og boligen ble solgt gjennom offentlig skifte, altså som et dødsbo. Egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) var likevel fylt ut av den tidligere eieren, som hadde bodd der siden oppføringsåret og var til stede da tilstandsrapporten ble laget. Der var det svart nei på spørsmål om sprekker i mur, ufaglært arbeid, pålegg og krav, og om andre forhold som rasfare.

I juni 2022 reklamerte (meldte fra om feilen) kjøperen over støttemuren, garasjen og at naboens vann- og kloakkrør gikk under tomten. Kjøperen forklarte at forholdene ble oppdaget under grunnarbeider til en ny bolig på tomten. Ifølge en murmester var muren nær ved å rase sammen og måtte fjernes helt. Kommunen hadde i 1976 gitt tidligere eier pålegg om å forsterke muren med armert betong, uten at det var fulgt opp. Etter pålegget var det bygget en garasje tett inntil muren.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 843 187 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), som var over 41 % av kjøpesummen. Kjøperen mente at opplysningene om muren var mangelfulle eller uriktige, og at muren var i så dårlig stand at det var en vesentlig mangel (§ 3-9 andre punktum).

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, mente at kjøperen hadde reklamert for sent (§ 4-19 første ledd), fordi murens tilstand måtte ha vært synlig, og at kravet var foreldet (foreldelsesloven § 2). Selskapet mente også at boligen var solgt som et renoveringsobjekt, og at kjøperen måtte ta høyde for store arbeider.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold. Nemnda var enig, men under tvil.

Hva nemnda la vekt på

Tre forhold var avgjørende.

For det første reklamasjonen og foreldelsen. Det er selskapet som må sannsynliggjøre at kjøperen burde ha oppdaget feilen tidligere. Bildene var uklare, muren var i stor grad skjult av vegetasjon, og det var påfallende at takstmannen ikke hadde nevnt noe. Fristen på 3 år var utløpt 19.12.21, men foreldelsesloven gir en tilleggsfrist på ett år fra kjøperen oppdaget eller burde oppdaget forholdet når det har vært skjult (§ 10). Kravet var derfor verken for sent eller foreldet.

For det andre mangelen. Kostnaden utgjorde ca. 41 % av kjøpesummen. Nemnda la vekt på beløpets størrelse, på at det ikke var gitt nevneverdige risikoopplysninger om muren, og på at kommunens pålegg ikke var fulgt opp. Tidligere praksis er at det skal svært mye til før svikt ved en eldre støttemur regnes som vesentlig. Her fant nemnda det, under tvil, oppfylt, særlig fordi den tidligere eieren måtte ha kjent til pålegget.

For det tredje beløpet. Kjøperen ville få en ny mur og en ny garasje i stedet for gamle, så det ble gjort et betydelig fradrag for standardheving. Prisavslaget ble satt til 250 000 kroner.

Det ble delvis medhold fordi kjøperen fikk rett i mangelen, men bare en del av kravet. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at fristene for å reklamere og at kravet blir foreldet, regnes fra kjøperen oppdaget eller burde oppdaget feilen. Er feilen skjult, kan kravet leve lenger enn den vanlige fristen på 3 år.

Saken viser også at det ikke uten videre hjelper for selgersiden at boligen er solgt som et renoveringsobjekt eller som et dødsbo. Var den tidligere eieren godt kjent med eiendommen og hadde fylt ut egenerklæringen selv, kan kjøperen vente at opplysningene stemmer. Til slutt viser den at en stor kostnad ikke gir full erstatning når utbedringen gir nytt i stedet for gammelt.

Kort oppsummert

• En støttemur som var i ferd med å rase ut, og et pålegg fra kommunen i 1976 som ikke var fulgt opp, ble oppdaget fire år etter kjøpet.
• Nemnda mente kjøperen hadde reklamert i tide, at kravet ikke var foreldet, og at det var en vesentlig mangel.
• Delvis medhold: prisavslag på 250 000 kroner mot et krav på 843 187 kroner.