Sopp og fukt i tak selger kjente til: delvis medhold, dissens (FinKN 2022-1026)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet, bygget i 1958 og solgt «som den er» for 7,35 millioner kroner. Kjøperen overtok 1.11.19. I markedsføringen het det at boligen nylig var oppgradert og modernisert. Tilstandsrapporten ga takkonstruksjonen TG 1 (best mulig tilstand) og sa at den fylte sin funksjon. I egenerklæringen svarte selgeren nei på spørsmål om sopp, råte og utettheter i taket. Hun opplyste at hun hadde kjøpt boligen i 2017, og at hun selv hadde gjort noe arbeid, blant annet drenering og støttemur.

I januar 2021 oppdaget kjøperen lekkasje fra ventilasjonsviften på badet. På loftet fant en håndverker fukt, sopp og lekkasjer. Isolasjonen hadde tettet luftstrømmen fra takfoten og opp til loftet. Det var også nedbøyning i taket, og takrennene hadde feil fall.

Kjøperen fant salgsdokumentene fra selgerens eget kjøp i 2017. De viste at selgeren da hadde fått opplysninger om begrenset lufting i skråtaket, risiko for kondens og svertesopp på undertaket.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 686 935 kroner, som var utbedringskostnadene, med forsinkelsesrente fra 4.4.21. Han mente selgeren hadde holdt tilbake opplysninger, og at boligen var i vesentlig dårligere stand enn han hadde grunn til å regne med.

Selskapet, HDI, avslo kravet. Det mente at det bare gjaldt eldre bygningsdeler, og at prisavslaget i tilfelle måtte begrenses til den rimeligste forsvarlige utbedringen, med et stort fradrag for standardheving (at boligen blir bedre enn den var). Selskapet kommenterte ikke påstanden om at selgeren visste om feilene, og la ikke frem noen forklaring fra selgeren.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og nemnda var enige om at det var en mangel fordi selgeren hadde brutt opplysningsplikten (§ 3-7).

For det første hadde selgeren fått opplysninger om lufting og sopp da hun selv kjøpte, og det var sannsynlig at hun kjente eller måtte kjenne til problemet. Det var likevel ikke sagt noe om det ved salget, og egenerklæringen ble besvart benektende.

For det andre var dette opplysninger kjøperen hadde grunn til å få. Selskapet må vise at opplysningene ikke ville påvirket avtalen, og klarte ikke det. Tilstandsgrad 1 på taket gjorde at kjøperen ikke hadde noen grunn til å undersøke videre. Nemnda pekte på at opplysningsplikten også skal gi kjøperen mulighet til å sjekke risikopunkter før han binder seg.

For det tredje var det sannsynlig at selgeren kjente til ufaglært arbeid på takrennene, som hadde feil fall.

Nemnda la til grunn at de nødvendige utbedringskostnadene var 686 935 kroner. Men utbedringen ga en standardheving, siden taket og takstenen var fra byggeåret, og det måtte gjøres fradrag. Her delte nemnda seg. Flertallet mente det var vanskelig å se hvilke kostnader som hørte til hvilke bygningsdeler, og satte prisavslaget til 280 000 kroner etter et skjønn. Mindretallet mente fradraget burde være lavere. Taket hadde TG 1, boligen var markedsført som påkostet, kostnadene var strengt nødvendige, kjøperen hadde spart penger med egeninnsats, og skaden skyldtes i stor grad senere ufagmessig isolering. Mindretallet ville satt prisavslaget til 400 000 kroner.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at selgerens egne kjøpsdokumenter kan bli viktige bevis. Har selgeren fått vite om et problem tidligere, og ikke sagt fra, kan det være en mangel selv om boligen er gammel og tilstandsrapporten er god.

Saken viser også at selv når mangelen er klar, blir beløpet ofte langt lavere enn kravet. Utbedring av gamle bygningsdeler gir ofte fradrag for standardheving, og fradraget bygger på skjønn.

Kort oppsummert

• Sopp og fukt i taket på grunn av dårlig lufting, som selgeren hadde fått opplysninger om da hun selv kjøpte.
• Selgeren brøt opplysningsplikten, og det ble mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold med 280 000 kroner i prisavslag av 686 935 kroner. Nemnda var delt, og mindretallet ville gitt 400 000 kroner.