Hytte uten veiadkomst etter løfte om innkjøp på vei: medhold (FinKN 2022-801)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig ved sjøen fra 1961, solgt som den er for 1,66 millioner kroner og overtatt i juni 2021. Salgsdokumentene fortalte at selger for det meste kom til hytta sjøveien, men at det gikk en privat bilvei nesten helt frem. De opplyste at eiendommen hadde tinglyst samme veirett som hovedbruket, at selger hadde snakket med eierne av veien, og at de stilte seg positive til at hun kunne kjøpe seg inn. Egenerklæringen (selgers eget skjema) sa det samme. Under visningen fortalte megleren muntlig at prisen for å kjøpe seg inn var omtrent 100 000 kroner.

Etter overtakelsen fikk kjøper ikke kontakt med eieren av hovedbruket. Da de prøvde å kjøre på veien, fikk de beskjed om at bilen ville bli flyttet med gravemaskin. Det viste seg at den tinglyste veiretten bare gjaldt den delen av veien som fantes da eiendommen ble skilt ut i 1960. Den siste strekningen frem til hytta var bygget senere av andre grunneiere. Den eneste reelle adkomsten var derfor med båt.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 460 000 kroner for verditapet, 62 500 kroner i erstatning for juridisk bistand og forsinkelsesrente. Kjøper mente opplysningene var mangelfulle og villedende. Eierne av veien bestred at de hadde gitt noe tilbud.

Protector, som hadde selgers boligselgerforsikring, avslo kravet. Selskapet mente at selger bare hadde opplyst om en mulighet, at opplysningene bygde på det selger faktisk hadde fått høre, og at kjøper selv burde undersøkt nærmere. Selskapet mente også at en konflikt som oppsto etter overtakelsen, ikke var selgers ansvar, og at et eventuelt prisavslag ikke kunne være over 100 000 kroner. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøper medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga kjøper medhold og sluttet seg til sekretariatets begrunnelse. Fire forhold var viktige.

For det første ga opplysningene inntrykk av at kjøper kunne kjøpe seg inn hvis han ville. Eierne ble omtalt som positive, og det eneste usikre var prisen. Kjøper hadde da ingen grunn til å regne med motvilje fra eierne, og trengte ikke undersøke nærmere før kjøpet.

For det andre måtte det ha fremstått som usikkert for selger om innkjøp var mulig. Undersøkelsene var gjort 13-14 år før salget, og selger hadde ikke snakket med eieren av hovedbruket eller med grunneierne på den siste strekningen. Denne usikkerheten skulle vært formidlet til kjøper. Det burde også vært sagt at parkering kunne bli flere hundre meter fra hytta.

For det tredje var det uklart hvilke undersøkelser megleren hadde gjort for å sikre at muligheten var reell. Sekretariatet pekte på at meglere har et strengt ansvar for å gi kjøper opplysninger som kan ha betydning.

For det fjerde utmålingen. Kjøper la frem en konkret verdivurdering fra en lokalkjent megler som anslo hyttas verdi til 1,2 millioner kroner. Selskapet la ikke frem noen egen vurdering. Nemnda mente 460 000 kroner kunne synes høyt, men fant ikke grunn til å fravike vurderingen. Erstatningen på 62 500 kroner ble også tilkjent, med forsinkelsesrente. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at ord som mulighet kan skape en forventning om at noe er greit å få til. Når salgsdokumentene gir slike opplysninger, kan kjøper som regel bygge på dem. Er det usikkerhet bak, må selger si fra om den.

Saken viser også at opplysninger om adkomst kan ha stor verdi for en hytte. Når den eneste reelle adkomsten blir båt, kan verditapet bli stort, og nemnda la vekt på en konkret verdivurdering når selskapet ikke hadde en egen.

Kort oppsummert

• Salgsdokumentene ga inntrykk av at kjøper enkelt kunne kjøpe seg inn på privat vei, men eierne motsatte seg det.
• Nemnda mente opplysningene var mangelfulle og misvisende, siden selger hadde undersøkt 13-14 år tidligere og ikke snakket med alle eierne.
• Kjøper fikk medhold: prisavslag på 460 000 kroner og erstatning på 62 500 kroner.