Feil byggeår opplyst for enebolig: delvis medhold (FinKN 2023-145)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Trøndelag, opplyst oppført i 1987. Den ble solgt «som den er» for 2,1 millioner kroner ved kontrakt datert 10.6.20. Salgsoppgaven viste til byggetegninger for hovedhuset fra 1973 og for garasjen fra 1987. Tilstandsrapporten ga flere bygningsdeler, blant annet grunn, yttervegger, loft og takkonstruksjon, TG 1 (ingen eller ubetydelige tegn på svekkelse). Dreneringen, rom under terreng og taktekkingen fikk TG 2 (middels kraftige tegn på slitasje eller svekkelse).

I mai 2021 gikk kjøperen gjennom skattemeldingen og så at boligen der sto oppført med byggeår 1979, mens garasjen var fra 1987. Kjøperen lot en takstmann vurdere hva feilen betydde. Han mente at boligen etter tegninger og vinduer var eldre enn opplyst, og at flere bygningsdeler var eldre enn opplyst.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 225 000 kroner, tilsvarende verditapet takstmannen beregnet, og 22 500 kroner i erstatning for juridiske utgifter. Kjøperen viste til at en eldre bolig har kortere gjenværende levetid, og at byggeforskriften fra 1985 stilte høyere krav enn den fra 1969.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avslo kravet. Det mente at det samlede opplysningsbildet, blant annet tegningene fra 1973, tilsa at boligen var eldre enn 1987. Det mente også at feilen ikke hadde påvirket avtalen. Megleren hadde skrevet at han ikke ville satt en annen verdi på boligen med riktig byggeår.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga kjøperen delvis medhold. Nemnda var enstemmig og sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til samme resultat. Nemnda mente vurderingen var krevende og pekte på tre forhold.

For det første at opplysningen om byggeår var uriktig (§ 3-8). Spørsmålet var om den påvirket avtalen. Avviket var ca. 8 år, slik at boligen var 41 år og ikke 33 som kjøperen ble forespeilet.

For det andre at feilen gjaldt hele bygningen, og ikke bare en enkelt del. Det var ikke gitt omfattende risikoopplysninger som kunne dempe forventningene, og flere bygningsdeler hadde TG 1. Nemnda la særlig vekt på forskriftsendringen i 1985, som stilte høyere krav til boligens tekniske tilstand. Nødvendige utbedringer på grunn av slitasje ville også komme tidligere enn kjøperen kunne vente.

For det tredje beløpet (§ 4-12). Nemnda mente takstmannens verditap på 225 000 kroner var høyt. Han hadde sammenlignet med boliger i hele kommunen, ikke bare nærområdet, og lagt til grunn 1977, ikke 1979. Nemnda satte prisavslaget skjønnsmessig til 100 000 kroner, med forsinkelsesrente. Kravet om erstatning for juridiske utgifter ble avslått. Kjøperen hadde boligkjøperforsikring, og nemnda fant ikke noe økonomisk tap.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en feil opplysning om byggeår kan gi prisavslag, selv når avviket er omtrent åtte år. Det avgjørende er om opplysningen er egnet til å påvirke kjøpet, blant annet gjennom regelverket som gjaldt, bygningsdelenes levetid og vedlikeholdsbehov. Feil som gjelder hele boligen, veier tyngre enn feil ved en enkelt del.

Saken viser også at beløpet blir fastsatt ut fra hva feilen betyr for markedsprisen. Et høyt beregnet verditap blir ikke uten videre lagt til grunn. Har du en egen forsikring som dekker juridiske utgifter, kan kravet om erstatning for dem falle bort.

Kort oppsummert

• Boligen var opplyst fra 1987, men skattemeldingen viste 1979, et avvik på omtrent åtte år.
• Nemnda mente feilen kunne påvirke avtalen, blant annet på grunn av strengere byggeregler fra 1985.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 100 000 kroner i prisavslag av krevde 225 000 kroner, men ingen erstatning for juridiske utgifter.