Feil opplysning om membran på bad i leilighet: delvis medhold (FinKN 2022-538)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet i en bygård oppført i 1957. Den ble solgt som den er for 2 650 000 kroner, i tillegg til 341 785 kroner i fellesgjeld. Kjøper overtok i mai 2020.

Salgsprospektet sa at badet var pent og modernisert med ny membran og nye fliser i 2015, ifølge eieren. Boligrapporten ga likevel flere deler av badet TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Det gjaldt servantskap med fuktsvellinger, for lite fall på gulvet, og membran, tettesjikt og sluk, som det ikke gikk an å verifisere. I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om det han vet) hadde selger svart at arbeid på badet var gjort både av faglærte og av ufaglærte, og at membran og sluk ikke var fornyet.

Kjøper tok forbehold om reklamasjon (klage) allerede ved overtakelsen. Et firma som undersøkte badet i november 2021, mente det ikke var lagt noen ny gulvmembran i 2015. Det var lagt fliser på fliser, og gulvmembranen var trolig fra 1999. Utbedringen ble anslått til 224 500 kroner. Et annet firma hadde priset en full renovering til 260 000 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper mente det var gitt manglende og uriktige opplysninger om membranen (§ 3-7 og § 3-8). Kjøper krevde 188 350 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), uten fradrag, pluss forsinkelsesrente. Kjøper krevde også dekning av utgifter til et midlertidig toalett, som kostet 8 750 kroner.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste først kravet. Senere bestred selskapet ikke lenger at det var en mangel, men mente det måtte gjøres et fradrag for standardheving (at kjøper får et bedre bad enn hun kjøpte).

Hva nemnda la vekt på

Det var uomtvistet at det var en mangel på grunn av den uriktige opplysningen om membranen. Striden gjaldt størrelsen på prisavslaget. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde satt beløpet til 140 000 kroner, og selskapet hadde allerede betalt det. Kjøper klaget til nemnda, og nemnda ga delvis medhold. Avgjørelsen var enstemmig.

Nemnda la vekt på tre ting.

For det første at kjøper må godta den rimeligste utbedringen som er forsvarlig. Kjøper hadde ikke lagt frem noe som viste at firmaets metode, som gav 224 500 kroner, var uforsvarlig.

For det andre standardhevingen. Ved salget var det opplyst at arbeid på badet delvis var gjort av ufaglærte, og membran, tettesjikt og sluk hadde TG 2. Etter utbedring får kjøper et nytt tettesjikt utført av fagfolk, med rett til å klage til håndverkeren. Det for lave fallet, som var opplyst ved salget, ville også bli rettet når nye fliser ble lagt. Dette gav grunn til fradrag.

For det tredje toalettet. Leiligheten hadde bare ett toalett, og det ville ikke kunne brukes under arbeidet. Nemnda tok derfor med utgiftene på 8 750 kroner, i motsetning til sekretariatet. Prisavslaget ble 148 750 kroner, med forsinkelsesrente.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en uriktig opplysning om en bygningsdel, som alder på membran, gir rett til prisavslag. Beløpet er ikke nødvendigvis full utbedringskostnad. Er bygningsdelen ikke ny, og har den fått lav tilstandsgrad, trekker nemnda fra for at du får noe nytt.

Kjøper må også regne med at nemnda velger den rimeligste forsvarlige metoden. Kostnader som følger direkte av utbedringen, som et midlertidig toalett når boligen bare har ett, kan komme i tillegg hvis de er sannsynliggjort.

Kort oppsummert

• Salgsmaterialet sa at badet hadde ny membran fra 2015, men gulvmembranen var trolig fra 1999.
• Nemnda gjorde fradrag for standardheving fordi badet hadde TG 2 og arbeid av ufaglærte, men tok med utgiftene til midlertidig toalett.
• Kjøper fikk delvis medhold, med 148 750 kroner i prisavslag mot et krav på 188 350 kroner.