Farlige downlights og el-feil i enebolig fra 1991: medhold (FinKN 2023-805)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Rogaland fra 1991, solgt «som den er» for 4 425 000 kroner. Salgsoppgaven beskrev den som lekker og med høy standard, og opplyste at sikringsskapet var nytt fra 2017. Tilstandsrapporten sa at det elektriske anlegget ikke var vurdert, fordi det krever egen kompetanse, og anbefalte en gjennomgang av en elektriker. I egenerklæringen (skjemaet selgeren fyller ut om boligen) svarte selgeren nei på spørsmål om han kjente til arbeid eller kontroll på det elektriske anlegget.

Etter overtakelsen skulle en elektriker montere en ny strømkurs. Han oppfordret kjøperen til å bestille en offentlig el-kontroll. Kontrollen avdekket en rekke avvik som måtte rettes innen en frist, blant annet feil type kabler til innebygde downlights (spotter i taket). En el-takstmann skrev at arbeidet var lite fagmessig, i strid med forskriftene og potensielt farlig, og at det var målt varmgang på noen av lysene. Lovpålagt dokumentasjon fra tidligere arbeider manglet også.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 492 863 kroner, erstatning for advokatutgifter og forsinkelsesrente. Hun mente at el-feilene var en vesentlig mangel, at salgsopplysningene ga henne grunn til å vente et fullt forsvarlig anlegg, og at en generell oppfordring om kontroll i tilstandsrapporten ikke kunne telle.

Forsikringsselskapet bak selgerens boligselgerforsikring avslo. Det mente at utbedringene var beskjedne, omkring 2,55 prosent av kjøpesummen etter selskapets egen takstmann, og at kjøperen måtte finne seg i den billigste forsvarlige måten å utbedre på. Partenes elektrikere var svært uenige om hvor mange spotter som måtte skiftes, om det trengtes bygningsmessige arbeider som å åpne taket, og hva det ville koste.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga under noe tvil selskapet medhold. Kjøperen klaget saken inn for nemnda.

Hva nemnda la vekt på

Flertallet på to av tre medlemmer ga kjøperen medhold i at det forelå en mangel. Tre forhold var avgjørende.

For det første må en mangel etter § 3-9 andre punktum være vesentlig (at boligen avviker klart fra det kjøperen kunne vente). Den kvantitative delen av vurderingen ser på hva utbedringen koster i forhold til kjøpesummen, og utgangspunktet er omtrent 5 til 6 prosent. Flertallet la til grunn de elektriske arbeidene som var utført og de som gjensto, til sammen 234 516 kroner. Det utgjorde 5,3 prosent av kjøpesummen. Flertallet mente derimot ikke at kjøperen hadde sannsynliggjort de bygningsmessige arbeidene.

For det andre ble avviket vurdert etter sin art. Et hus fra 1991 med et anlegg som er dårlig utført og delvis brannfarlig, er ikke det en kjøper venter. At el-anlegget ikke var vurdert i tilstandsrapporten, og at rapporten ga en generell anbefaling om kontroll, veide lite. Salgsopplysningene ga dessuten en høy forventning til kvalitet, og feilen var en alvorlig sikkerhetsfeil.

For det tredje ville ikke nemnda fastsette beløpet. De sakkyndige var uenige, og nemnda mangler elektrofaglig kompetanse og behandler saker skriftlig. Krav om prisavslag og erstatning for advokatutgifter ble derfor avvist fra nemndsbehandling.

Mindretallet mente at kjøperen ikke hadde dokumentert kostnadene godt nok. Farepotensialet var etter mindretallets syn allerede lukket gjennom en utbedring til 112 016 kroner. Resten gjaldt forskriftstekniske forhold der ekspertene var uenige, og boligen var 30 år gammel med el-arbeid fra før selgerens tid.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en el-feil som kan være brannfarlig, kan være en vesentlig mangel selv om den er billigere enn vanlig terskel tilsier. Den viser også at det kan være avgjørende å dokumentere kostnader konkret. Krav som hviler på et grovt estimat, som bygningsmessige arbeider som ikke er bekreftet, får mindre vekt enn utførte og priset arbeider.

Å få medhold på mangelsspørsmålet er ikke det samme som å få beløpet fastsatt. Når partenes sakkyndige er langt fra hverandre, kan utmålingen bli stående åpen og må løses ved forhandling eller i retten.

Kort oppsummert

• Feil ved downlights og annet el-arbeid i en enebolig fra 1991, med varmgang og brannfare.
• Flertallet mente at feilene var en vesentlig mangel, og at kjøperens dokumenterte el-kostnader var 5,3 prosent av kjøpesummen. Avgjørelsen var uenig (dissens).
• Kjøperen fikk medhold i at det var en mangel, men nemnda fastsatte ikke prisavslaget og avviste utmålingen.