Støttemur og grunnmur i enebolig fra 1979: delvis medhold (FinKN 2023-217)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Agder, oppført i 1979 og solgt for 2 700 000 kroner. Kontrakten er datert 27.8.20, og kjøperen overtok 1.10.20. Tilstandsrapporten ga drenering og etasjeskiller TG 2 (tilstandsgrad som viser avvik som kan kreve tiltak), og påpekte at det kunne forekomme behov for vedlikehold og utskiftninger. Grunn og fundamenter var ikke kontrollert. Rapporten omtalte ikke støttemuren i hagen. Selgeren hadde bodd i boligen siden 1987.

Etter overtakelsen fant kjøperen flere feil. Da terrassen ble skiftet, viste det seg sprekker og setningsskader i grunnmuren under terrassen. Stuegulvet hadde fall. Det var fuktskader rundt en lufteventil i himlingen på vaskerommet. Da kjøperen ryddet tomten, viste også støttemuren mot en offentlig gangsti seg å være sprukket og i dårlig forfatning. Den var bare ti centimeter tykk.

Selgeren hadde satt på stålbeslag som bandt muren sammen, ifølge to naboer for over 20 år siden. Selgeren avviste at det skyldtes bevegelse i muren.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 800 637 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Av dette var 615 637 kroner for støttemuren og 185 000 kroner for de øvrige forholdene. I tillegg kom 14 825 kroner til takstutgifter og 78 437 kroner til advokat. Kravet gikk mot selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgerens ansvar for mangler). Selskapet var HDI Global Specialty.

Selskapet avviste kravet. Det viste til boligens alder og risikoopplysningene, og sa at selgeren ikke kjente til feilene. Selskapets takstmann mente at murens tilstand var påregnelig for en så gammel hagemur, og at en stablesteinsmur var en enkel utbedring. Kjøperen svarte at en stablesteinsmur var dårligere enn det som var avtalt.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga delvis medhold, og nemnda var enig i det vesentlige. Tre ting var viktige.

For det første var det gitt mangelfulle opplysninger om støttemuren (§ 3-7). Muren var ikke nevnt i salgsdokumentene. Selgeren hadde satt på beslag, som kunne tyde på at han kjente til skadene, men han opplyste ikke om dem.

For det andre var det ikke sannsynliggjort at selgeren hadde holdt tilbake opplysninger om grunnmuren, gulvene og fukten. Det var uklart hvor synlige forholdene var.

For det tredje var avviket ikke stort nok til å være en vesentlig mangel etter § 3-9. Boligen og muren var gamle, og salgsoppgaven varslet om påregnelige avvik. Kjøperen måtte regne med en mur fra byggeåret og med et visst oppgraderingsbehov.

Ved utmålingen mente nemnda at utgangspunktet burde være en betongmur, slik kjøperen hadde grunn til å forvente, og ikke stablestein. Men kjøperen kunne ikke forvente en ny mur i et hus fra 1979. Forventet levetid var 40 år, og muren hadde i praksis utløpt sin levetid. Derfor ble det gjort et betydelig fradrag for standardheving og forlenget levetid. Prisavslaget ble satt til 175 000 kroner inkludert takstutgifter (§ 4-12). Erstatning for advokat ble satt til 40 000 kroner (§ 4-14), og forsinkelsesrente ble tilkjent. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at selv når kjøperen har rett, blir beløpet ofte langt lavere enn kravet. Når en gammel bygningsdel byttes med ny, trekkes det fra for at kjøperen får en bedre løsning enn den han kjøpte.

Den viser også at deler av kravet kan avvises og deler tas til følge i samme sak. Skjulte forhold som ikke er omtalt i salgsdokumentene, kan gi krav når selgeren kjente til dem. For gamle og enkle konstruksjoner som hagemurer regner nemnda med at feil er påregnelige.

Kort oppsummert

• Skadet støttemur, sprekker i grunnmur, skjeve gulv og fukt i en enebolig fra 1979. Kravet var 800 637 kroner.
• Nemnda mente at det var gitt for lite opplysninger om støttemuren, men ikke om de andre forholdene.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 175 000 kroner i prisavslag og 40 000 kroner til advokat.