Overvannsrør på tomten til dødsbo fra 1956: ikke medhold (FinKN 2024-634)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halv tomannsbolig fra 1956 på festet tomt. Den ble solgt som den er for 5,4 millioner kroner av et dødsbo. Salgsoppgaven kalte den et oppussingsobjekt. Tilstandsrapporten ga bygningsdelene i hovedsak TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) og sa at avløp for overvann ikke var undersøkt, fordi det ligger under bakken. Selger hadde ikke bodd i boligen og fylte derfor ikke ut egenerklæring.

Da kjøperen senere søkte om å bygge tilbygg, fikk han beskjed fra kommunen om at et overvannsrør gikk over tomten og kom i konflikt med planene. Røret var lagt for å føre en bekk bort på 1950-tallet. Senere undersøkelse viste korrosjon og sprekker flere steder på røret. Kjøperen mente at røret måtte flyttes uansett tilbygget, og at samlede kostnader ville bli over én million kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 1 088 063 kroner, i tillegg til forsinkelsesrente. Han mente at røret var en vesentlig mangel etter § 3-9 andre punktum, altså at boligen var i vesentlig dårligere stand enn han hadde grunn til å vente. Han pekte på at røret ikke var nevnt ved salget.

Selskapet hadde boligselgerforsikringen (en forsikring som dekker selgerens ansvar overfor kjøperen). Det avviste kravet. Selskapet mente at bare kostnadene ved å fornye røret innvendig kunne regnes med, og at de bare utgjorde litt over 3 prosent av kjøpesummen. Resten av kostnadene hørte etter selskapets syn til kjøperens egne planer om tilbygg og parkering.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enig med kjøperen i to ting. Overvannsrøret var noe annet enn de vann- og avløpsrørene som var omtalt i salgsdokumentene, og kjøperen kunne derfor ikke få høre at han kjente til det (§ 3-10). Likevel kom nemndas flertall til at det ikke var en vesentlig mangel. Tre forhold var avgjørende.

For det første var det ikke sannsynliggjort at røret måtte flyttes. Nemnda legger den rimeligste tilfredsstillende utbedringen til grunn, og kjøperen har bevisbyrden (plikten til å godtgjøre) for at en dyrere løsning er nødvendig. Kostnadene ved å fornye røret utgjorde 3,44 % av kjøpesummen, i den nedre delen av det Høyesterett har pekt på som veiledende terskel.

For det andre var boligen solgt som dødsbo med vedlikeholdsbehov, på festet tomt, og selgeren hadde begrenset kunnskap. Boligen var heller ikke markedsført med utviklingsmuligheter. Skal kjøperen bygge ut, er det hans risiko om ledninger ikke er undersøkt på forhånd.

For det tredje krever loven at misforholdet mellom boligens stand og det kjøperen kunne regne med er utvilsomt. Flertallet mente at det ikke var tilfelle her.

Mindretallet, ett medlem, mente at et rør som fører bort en bekk er noe helt annet enn vanlige ledninger til en bolig, og at det må ha fremstått som upåregnelig. Selv med lave kostnader mente mindretallet at det forelå en mangel, men karakteriserte saken som et grensetilfelle.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at kostnaden ved å utbedre selve feilen teller, ikke kostnaden ved egne planer om tilbygg eller ombygging. Vil du kreve at et rør flyttes, må du kunne vise at flytting er nødvendig uavhengig av planene dine.

Den viser også at et dødsbo-salg, festet tomt og som den er gir selgeren en sterkere stilling, og at små kostnader i forhold til kjøpesummen sjelden gir en vesentlig mangel alene.

Kort oppsummert

• Et gammelt overvannsrør over tomten ble oppdaget da kjøperen planla tilbygg, og kravet var på 1 088 063 kroner.
• Nemnda ga kjøperen ikke medhold, fordi det ikke var sannsynliggjort at røret måtte flyttes, og fordi kostnadene bare var 3,44 % av kjøpesummen.
• Avgjørelsen var ikke enstemmig, og mindretallet mente at det var en mangel i grensetilfellet.