Store rehabiliteringsplaner ikke opplyst: delvis medhold (FinKN 2022-915)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet i et borettslag fra 1959, solgt "som den er" for 3,2 millioner kroner med tillegg av andel fellesgjeld på 44 508 kroner, og overtatt 1.4.20. På spørsmålet i egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) om vedtak eller forslag som kunne gi økte felleskostnader eller økt fellesgjeld, svarte selgeren ja og skrev: "Forslag om fasadeoppgradering, ikke vedtatt". Ellers sto det ingenting om rehabiliteringsplaner i salgsdokumentene.

Selgeren var styreleder i borettslaget. Kjøperen oppdaget senere at borettslaget over lang tid hadde arbeidet med en langt større plan. Det var innhentet flere rapporter fra 2019. Planene omfattet fasader, balkonger, heis, nye svalganger, rehabilitering av røranlegg og et mulig påbygg med nye leiligheter. Rapporten fra april 2019 anslo totalkostnaden til 42 350 000 kroner. Den 13.10.20 vedtok en ekstraordinær generalforsamling at styret skulle gå videre med prosjektet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen reklamerte 30.11.20 (meldte fra om mangelen) og krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 600 000 kroner. Beløpet bygget på en antatt økning i kjøperens andel av fellesgjelden på 942 500 kroner, justert ned fordi kjøperen var forespeilet en viss økning. Kravet gikk mot selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger) hos HDI Global Specialty SE.

Selskapet mente selgeren hadde gitt nok opplysninger, siden planene var på et tidlig stadium. Det mente også at kjøperen hadde reklamert for sent, fordi kjøperen skulle ha fått kjennskap til planene på en generalforsamling i juni 2020.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde gitt selskapet medhold på grunn av for sen reklamasjon. Nemnda kom til noe annet på tre punkter.

For det første var det reklamert i tide (§ 4-19). Selskapet hadde ikke dokumentert at kjøperen fikk innblikk i rehabiliteringsplanene i juni 2020, eller at kjøperen var på et beboermøte i september. Nemnda behandler saker skriftlig og må legge til grunn det som fremstår mest sannsynlig. Fristen begynte derfor å løpe først 13.10.20.

For det andre var det en mangel (§ 3-7). Prosessen var ikke vedtatt, men den var konkretisert gjennom tre rapporter og gjaldt store kostnader. Nemnda mente det var en underkommunisering å nevne bare fasadeoppgradering når heis og påbygg var mye dyrere. Selgeren opplysningsplikt går som utgangspunkt foran kjøperens undersøkelsesplikt. Planer om bruk av fellesmidler koster også kjøperen indirekte.

For det tredje ble nemnda delt om prisavslaget. Flertallet på to mente det var uklart hva slags verdireduksjon en slik mangel gir, siden oppgraderingen også kan øke boligens verdi. De fastsatte prisavslaget skjønnsmessig til 250 000 kroner. Mindretallet (forbrukerrepresentanten) ville tatt utgangspunkt i utbedringskostnadene på 600 000 kroner, trukket fra 200 000 kroner for standardheving, og kom til 400 000 kroner. Slik uenighet kalles dissens.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en selger som sitter i styret, kan bli holdt ansvarlig for å ha gitt for lite informasjon om planer som ennå ikke er vedtatt. Den viser også at fristen for å melde fra regnes fra det tidspunktet kjøperen faktisk fikk vite om forholdet, og at den som påstår noe annet må dokumentere det. Samtidig er det vanskelig å få full dekning: når en oppgradering også hever verdien, blir prisavslaget ofte mindre enn kravet.

Kort oppsummert

• Selgeren, som var styreleder, opplyste bare om fasadeforslag, mens store rehabiliteringsplaner var kjent.
• Nemnda mente at kjøperen reklamerte i tide og at det var en mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 250 000 kroner av kravet på 600 000 kroner, med dissens om beløpet.