Uriktig energikarakter i tomannsbolig fra 1984: delvis medhold (FinKN 2023-331)

Hva saken gjaldt

Boligen var en vertikaldelt tomannsbolig på Østlandet, oppført i 1984 med tilbygg fra 2009. Den ble solgt «som den er» for 10 750 000 kroner og overtatt 2.8.21. I salgsdokumentasjonen og i annonsen hadde boligen energikarakter B, og oppvarmingskarakteren var rød. En energiattest fra Enova lå vedlagt salgsoppgaven. Salgsprospektet oppga også strømutgifter for de siste tolv månedene.

Kjøperne merket den første vinteren at det gikk mer strøm til oppvarming enn karakter B skulle tilsi. De sjekket Enovas nettsider og fant at selger hadde registrert energimerking to ganger samme dag før salget. Den ene registreringen ga karakter F, den andre karakter B. Bare attesten med karakter B var lagt ved salgsoppgaven. Forskjellen kom av at den ene registreringen bare oppga én etasje, mens boligen hadde to.

Hva kjøperne krevde, og hva selskapet mente

Kjøperne mente at energikarakteren var uriktig, og at strømkostnadene i salgsprospektet var misvisende. De krevde først erstatning på 537 091 kroner for økte strømkostnader. Hvis det ikke førte frem, krevde de prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 362 300 kroner for utbedringskostnader. I tillegg krevde de forsinkelsesrente.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen (en forsikring selger har tegnet for å dekke kjøperes krav om mangler), avviste kravet. Det mente at karakter B var riktig ut fra antall etasjer som var oppgitt. Det mente også at karakteren uansett ikke hadde påvirket kjøpet. Selskapet pekte dessuten på at en av kjøperne hadde særlig kompetanse fra fast eiendom.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperne delvis medhold. Nemnda sluttet seg til begrunnelsen. Tre ting veide tyngst.

For det første var opplysningen uriktig. Karakter B betyr at boligen er svært energieffektiv, og det var helt klart at B var feil for en bolig av denne typen. Nemnda la ikke vekt på hvorfor registreringene ble forskjellige.

For det andre hadde opplysningen virket inn på kjøpet (innvirkning). Nemnda erkjente at enkelte forhold ved boligen kunne tilsi at B var påfallende høy. Men den alminnelige kjøper kan ikke forventes å kjenne kravene bak de ulike karakterene. Bevistvil om innvirkning går dessuten ut over selger. Energiattest er også obligatorisk ved boligsalg, og da er det vanskelig å si at den ikke betyr noe for en kjøper.

For det tredje gjaldt utmålingen. Nemnda mente prisavslag var riktigere enn erstatning i dette tilfellet. Den fant sekretariatets beløp noe lavt, men også kjøpernes krav var høyere enn det som var rimelig. Prisavslaget ble satt til 150 000 kroner, på samme nivå som i en tidligere sak. Forsinkelsesrente ble tilkjent.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en energikarakter som er oppgitt ved salg, regnes som en opplysning kjøperen kan bygge på. Det gjelder selv om boligen er gammel og andre forhold kunne vekke tvil. Kjøper trenger ikke selv kunne vurdere om karakteren er realistisk.

Saken viser også at delvis medhold kan bety et langt lavere beløp enn det kjøper krever. Her krevde kjøperne 362 300 kroner i prisavslag og fikk 150 000 kroner. Nemnda utmåler skjønnsmessig og holder seg ofte til nivået i tidligere saker om samme type feil.

Kort oppsummert

• Boligen ble solgt med energikarakter B, men en annen registrering samme dag ga karakter F.
• Nemnda mente opplysningen var uriktig og hadde påvirket kjøpet.
• Kjøperne fikk delvis medhold: prisavslag på 150 000 kroner i stedet for de 362 300 kronene de krevde.