Garasje uten byggemelding og innkjøring over nabotomt: dissens (FinKN 2023-158)

Hva saken gjaldt

Eneboligen ble solgt som den er for 5,49 millioner kroner. Salgsoppgaven fremhevet garasje og høy standard, og garasjen var tegnet inn på kartet som fulgte med. Tilstandsrapporten forutsatte at boligen var godkjent til dagens bruk, men sjekket ikke byggesak eller ferdigattest. Garasjen fikk TG 1 (ingen avvik utover normal slitasje). I egenerklæringen (selgerens skjema om det hun kjenner til ved boligen) svarte selgeren nei på spørsmål om manglende tillatelser og om arbeid utført av ufaglærte.

Etter overtakelsen fikk kjøperen inntrykk av at garasjen sto nærmere huset enn opplyst. Da naboen begynte å arbeide på sin egen tomt, ble det vanskeligere å komme inn til garasjen. Et ingeniørfirma vurderte garasjen som søknadspliktig fordi den sto for nær nabogrensen og huset, og kanskje var for høy. Garasjens grunnmur hadde dessuten avskalling i overflaten.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for verditap fordi garasjen måtte rives, i tillegg til utbedringskostnader, utgifter til fagkyndige og forsinkelsesrente. Kravet var ikke satt opp med ett samlet beløp i avgjørelsen.

Selgerens forsikringsselskap mente at det med stor sannsynlighet kunne søkes om dispensasjon fra kommunen. Da skulle avslaget bare dekke kostnadene ved å søke, anslått til 75 900 kroner, og 12 250 kroner for grunnmuren. Hvis garasjen måtte rives, mente selskapet at en meglers anslag på 250 000 til 300 000 kroner måtte legges til grunn.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) fant at det var mangel, men tok ikke stilling til hvor stort avslaget skulle være.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enig i at det var en mangel fordi opplysningene ved salget var mangelfulle og uriktige. Spørsmålet var hvor stort prisavslaget skulle være, og nemnda delte seg.

• Flertallet mente det ikke var nødvendig å avgjøre om dispensasjon kunne gis. Vanlig bruk av garasjen krever bruk av naboens eiendom. At naboen har vært velvillig så langt, garanterer ikke fremtiden, og en fremtidig eier av naboeiendommen kan hindre bruken. Flertallet mente derfor at avslaget måtte beregnes som om garasjen må rives. Flertallet la vekt på meglerens anslag på 250 000 til 300 000 kroner, som var oppdatert og dekkende, og satte avslaget skjønnsmessig til 300 000 kroner, med forsinkelsesrente. Det pekte på at fremtidig salg også vil kreve at kjøperen opplyser om forholdet, og at det vil dempe prisen.
• Mindretallet var enig i at det var en mangel, men mente det ikke var grunnlag for å beregne avslag ut fra riving. Kommunen hadde ikke gitt pålegg om riving, og dispensasjon var trolig mulig. Alle verdivurderingene forutsatte riving. Naboen hadde tillatt bruken, og andre løsninger, som bruksrett eller ferdselsrett, var ikke utforsket. Mindretallet viste til sekretariatets syn om at utmålingen var for uklar.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en mangel ikke gir et bestemt beløp automatisk. Kjøperen må sannsynliggjøre verditapet og kan bli forventet å begrense selgerens tap, for eksempel ved å undersøke om kommunen kan godkjenne tiltaket. Saken viser også at bruk av en naboeiendom uten avtale kan regnes som en usikkerhet med verdi, selv om naboen for tiden er imøtekommende. Nemnda var her uenig om hvor langt en slik usikkerhet rekker.

Kort oppsummert

• Garasjen var oppført i strid med byggereglene, og innkjøringen krevde bruk av naboens tomt.
• Nemnda fant en mangel og ga delvis medhold under dissens.
• Flertallet satte prisavslaget skjønnsmessig til 300 000 kroner, mens mindretallet ikke ville utmåle noe avslag ennå.