Loft som fellesareal i leilighet fra 1934: delvis medhold (FinKN 2025-432)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet i Trøndelag fra 1934, solgt «som den er» for 4,6 millioner kroner ved kjøpekontrakt 28.10.21. Salgsprospektet oppga primærrom (rom for varig opphold) på 89 kvadratmeter fordelt på andre etasje og en loftsetasje med loftstue og to soverom. Det stod også at det ikke fantes godkjente byggetegninger, midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. Tilstandsrapporten advarte om at loftet var bruksendret uten at dette var godkjent, og at rømningsveien var mangelfull. I egenerklæringen svarte selger ja på at loftet var innredet, og nei på at det var godkjent.

Etter overtakelsen fant kjøper ut at loftet ikke var seksjonert som en del av leiligheten. Det var en del av fellesarealet i sameiet. Kjøper ble gjort oppmerksom på dette i juni 2022, da en annen leilighet i sameiet ble solgt.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 750 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 78 912 kroner i erstatning for advokatutgifter og forsinkelsesrenter. Kjøper mente selger hadde gitt uriktige opplysninger om arealet og holdt tilbake at loftet ikke var en del av seksjonen. Kjøper mente også at megler burde ha avdekket forholdet.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at kjøper i praksis kunne bruke loftet som sitt eget, slik at feilen ikke hadde påvirket avtalen. Subsidiært (som et alternativt standpunkt) mente selskapet at prisavslaget ikke kunne overstige 180 000 kroner.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til at det forelå en mangel etter avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8. Tre forhold var viktige.

Det første var at selger måtte kjenne til forholdet. Salgsdokumentene fra den gang selger selv kjøpte leiligheten i 2012 viste at loftet var ment som tilleggsareal ved en fremtidig ny seksjonering, og at det ikke var søkt om å innrede det.

Det andre var at arealet var mindre enn oppgitt. Nemnda mente at verdien nå måtte tas fra et areal på 59 kvadratmeter, ikke 89. Loftet var formelt fellesareal, og det lå en fremtidig usikkerhet i at eieren av leiligheten kunne miste sin private tilgang. Nemnda mente risikoen var lav fordi hver av de fire sameierne brukte sin avgrensede del. Likevel var det ikke rimelig at kjøper skulle bære den.

Det tredje var at prisavslaget måtte fastsettes skjønnsmessig. Verken kjøpers eller selskapets meglervurderinger kunne legges helt til grunn. Nemnda satte avslaget til 500 000 kroner. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde tidligere landet på 200 000 kroner. Kjøper fikk også dekket advokatutgiftene på 78 912 kroner og forsinkelsesrenter.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en åpen opplysning om manglende godkjenning ikke nødvendigvis dekker alt. Kjøper var informert om at loftet ikke var godkjent. Men det var ikke opplyst at loftet formelt var fellesareal. Dette er noe annet enn en manglende byggetillatelse.

Saken viser også at et areal du kan bruke i dag, likevel kan gi rett til prisavslag når du ikke eier det. Usikkerheten om fremtidig bruk teller med, selv om risikoen er liten. Beløpet blir ofte et skjønn.

Kort oppsummert

• Loftet i en leilighet fra 1934 var fellesareal, selv om det ble solgt som en del av boligen.
• Nemnda mente selger måtte kjenne til forholdet og at det forelå en mangel.
• Kjøper fikk delvis medhold: 500 000 kroner i prisavslag av 750 000 kroner som ble krevd, og 78 912 kroner i advokatutgifter.