Etasjeskille av tre, ikke betong: delvis medhold, dissens (FinKN 2025-1269)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1990, solgt som den er for 6 650 000 kroner og overtatt sommeren 2021. Tilstandsrapporten opplyste, etter det eieren hadde sagt, at etasjeskillet mot underetasjen var av betong. Etasjeskillene fikk TG 1, altså ingen avvik, men rapporten sa også at konstruksjonen er lukket og at oppbyggingen ikke var kontrollert. Rapporten nevnte også en varmtvannsbereder for gulvvarmen og tappevannet, og den fikk TG 1.

Etter overtakelsen fant kjøperen ut at etasjeskillet var av tre og ikke betong. Gulvvarmen fungerte dårlig første vinter, og i april 2022 oppstod det en lekkasje fra berederen. Reparasjonen kostet 94 927 kroner ifølge kjøperen. Kjøperen planla å innrede en eller flere leiligheter i underetasjen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen godtgjøres) for utbedringskostnader og eventuelt verditap. En takstrapport anslo utbedringen av etasjeskillet til 987 500 kroner, og kjøperen mente subsidiært at avslaget måtte være minst rundt 150 000 kroner.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), mente at etasjeskillet ikke var en mangel. Det mente også at kjøperen hadde reklamert for sent over berederen, og at kjøperen hadde utbedret den i strid med selgerens rett til å rette selv. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen delvis medhold med et prisavslag på 65 000 kroner.

Hva nemnda la vekt på

Fyrkjelen. Kjøperen reklamerte for sent (§ 4-19). Kjøperen overtok boligen sommeren 2021 og reklamerte først i mai 2022, og hadde da vært kjent med at anlegget ikke virket som det skulle i en lengre periode. Et defekt fyringsanlegg er noe man normalt oppdager raskt. At gulvvarmen virket sporadisk første vinter, endret ikke det.

Etasjeskillet. Opplysningen om betong var uriktig, og det var en mangel (§ 3-8).

Beløpet (§ 4-12). Nemnda delte seg. Flertallet mente det var vanskelig å beregne verditapet, og at prosentregning ikke var riktig. Det la seg på samme nivå som i en tidligere sak og satte prisavslaget til 75 000 kroner. Kjøperens krav på nesten en million kroner førte ikke frem, blant annet fordi det ikke fantes noen verdivurdering av boligen.

Mindretallet, ett medlem, mente etasjeskillet var et avvik fra avtalen, men at det ikke var vist at boligen var verdt mindre. Uten verditap gir mangelen ikke rett til prisavslag. Etasjeskillet av tre var etter det som var opplyst forskriftsmessig, og kostnadene til lydhimling og nytt gulv kom av kjøperens planer om leiligheter, som boligen ikke var markedsført for.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en uriktig opplysning kan gi prisavslag, men at det ofte blir basert på verditapet og ikke på det en ombygging koster. Har du egne planer for boligen, som å lage en utleiedel, må de være en del av avtalen for å få dem tatt med i beløpet.

Den viser også at en feil du merker i hverdagen, for eksempel at varmen ikke virker, må meldes raskt. Å vente til den neste skaden kommer kan koste deg kravet.

Kort oppsummert

• Etasjeskillet var av tre, selv om rapporten opplyste betong, og fyrkjelen var defekt.
• Kravet om fyrkjelen kom for sent, mens etasjeskillet var en mangel som gav 75 000 kroner i prisavslag.
• Delvis medhold, avgjort under dissens: mindretallet mente at det uten dokumentert verditap ikke skulle være noe prisavslag.