Rømningsvei ikke godkjent, videresalg med tap: delvis medhold (FinKN 2024-357)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet fra 1920 med en loftsetasje. Den ble solgt som den er for 9,1 millioner kroner, og kjøperen overtok i august 2018. Salgsoppgaven beskrev en totaloppusset leilighet med god standard. Den sa at det fantes ekspedisjonsdokument (et gammelt dokument som avslutter byggesaken), men ikke ferdigattest. Selgeren hadde svart nei i egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om boligens tilstand) på spørsmål om manglende ferdigattest eller tillatelser.

Kjøperen ombestemte seg og ville selge videre med en gang. Boligen ble vist mange ganger og prisen ble satt ned, men det kom ingen bud. I februar 2019 kom det et bud på 8,3 millioner kroner. Da ble det kjent at rømningsveien fra loftet ikke var godkjent. Kjøperen solgte til slutt for 8,6 millioner kroner, med et forbehold om at kjøperen skulle dekke opptil 100 000 kroner for godkjenning av rømningsveien. Senere kom det frem at loftet heller ikke hadde ferdigattest og ikke var godkjent for varig opphold. Kjøperens egen boligselgerforsikring inngikk forlik med den nye eieren på 450 000 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 500 000 kroner, med forsinkelsesrente. Beløpet var verditapet ved videresalget, og bygde på en meglervurdering. Kjøperen mente at selger måtte ha kjent til opplysningene fra sitt eget kjøp, og at mangelen var vesentlig.

Forsikringsselskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, mente at det ikke var noen mangel, fordi manglende ferdigattest sto i vedleggene og det var opplyst at rømningsveien var branntau. Selskapet mente også at tapet ikke var dokumentert, og at kjøperen hadde ventet i flere år med å komme med kravet.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda fant en vesentlig mangel (§ 3-9 andre punktum) og la vekt på tre ting.

For det første at forholdet var upåregnelig. Boligen var markedsført som totaloppusset, og en kjøper hadde ikke grunn til å vente at rømningsvei og ferdigattest manglet. Forholdene kan ha stor betydning for bruken av boligen. Nemnda mente derfor at mangelen var kvalitativt vesentlig.

For det andre at mangelen også var stor nok i kroner. Forliket på 450 000 kroner utgjorde 4,9 % av kjøpesummen, og rømningsveien hadde selv en viss verdi. Kjøperen kunne likevel ikke kreve avslag for manglende ferdigattest, fordi den kostnaden var dekket av kjøperens egen forsikring.

For det tredje beløpet. Nemnda så bort fra meglervurderingen på 500 000 kroner. Boligen hadde ikke fått bud etter flere visninger før feilen ble kjent, og budet på 8,3 millioner kroner ble stående etter at feilen ble kjent, bare med et forbehold. Kjøperen hadde valgt å selge umiddelbart, mot råd fra megler, og hadde ikke dokumentert kostnader eller om godkjenning kunne skje ved en enkel søknad. Den usikkerheten er kjøperens risiko. Prisavslaget ble satt skjønnsmessig til 50 000 kroner, inkludert forsinkelsesrenter. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at du kan få dekket tap ved videresalg, men bare det som skyldes mangelen. Når boligen ikke solgte før feilen ble kjent, og budene falt lite etterpå, kan ikke hele forskjellen i pris legges på feilen.

Den viser også at dokumentasjon er avgjørende. Uten tall på hva en godkjenning ville kostet, og uten oversikt over egne utgifter, blir beløpet et skjønn, og skjønnet blir gjerne lavt. Delvis medhold er vanlig når en mangel er klar, men tapet er uklart.

Kort oppsummert

• Rømningsveien fra loftet var ikke godkjent, og loftet manglet ferdigattest, i en leilighet fra 1920 som ble videresolgt med tap.
• Nemnda mente at mangelen var vesentlig, men at tapet ved videresalget ikke kunne tilskrives den alene.
• Kjøperen krevde 500 000 kroner og fikk delvis medhold, med et prisavslag på 50 000 kroner.