Feil om ny drenering i enebolig fra 1953: delvis medhold (FinKN 2022-640)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1953, med garasje, fjøs og to uthus. Den ble solgt for 1 400 000 kroner i den stand den var i, og kjøper overtok 16.7.20. Selger hadde leid ut huset i mange år.

Salgsoppgaven opplyste at boligen hadde drenering av plastrør og drenerende masser, og at dreneringen var skiftet. I egenerklæringen (skjemaet der selger svarer på spørsmål om boligen) stod det at dreneringen var skiftet i 1999. Andre steder var det oppgitt medio 90-tallet. Samtidig var boligen beskrevet som eldre, med behov for store oppgraderinger.

Våren 2021 skulle kjøper planere plenen på oversiden av huset, og begynte å tvile på om huset var drenert slik salgsoppgaven sa. Etter snøsmelting og mye nedbør kom det fukt inn i krypkjelleren. Kjøper reklamerte (sendte skriftlig melding om mangelen) 26.5.21.

Begge parter fikk sakkyndige rapporter. De sa at det ikke var drenering på mer enn én side av huset, og at det som var gjort, ikke var fagmessig utført. Grunnmuren var påvirket av fukt, og en sprekk med innbuling i grunnmuren mot øst kunne trolig knyttes til de dårlige dreneringsarbeidene.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 408 125 kroner, i tillegg til erstatning for takstkostnader og en egenandel på 4 000 kroner. Kravet gikk til selgerens boligselgerforsikring (forsikringen selger har tegnet, og som dekker kjøpers krav mot selger).

Det var strid om hvordan skaden skulle utbedres. Kjøperens entreprenør mente at hele muren måtte skiftes for at et arbeid skulle kunne garanteres. Selskapet mente at utskifting av muren bare var en anbefalt løsning og ikke nødvendig.

Selskapet mente at opplysningene var motstridende om når dreneringen ble gjort, og at kjøper derfor ikke kunne stole på 1999. Selskapet mente også at en uriktig opplysning ikke hadde påvirket avtalen. Dreneringen var uansett innenfor utskiftningsintervallet på 20 til 60 år, og en eldre bolig kunne kreve nye tiltak.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøper medhold, men mente at 130 000 kroner var passe. Nemnda kom til et høyere beløp.

Hva nemnda la vekt på

Først fant nemnda at opplysningen var uriktig (§ 3-8). Kjøper kunne vente at dreneringen var skiftet fullstendig og fagmessig rundt hele huset, mest sannsynlig i 1999 eller midt på 1990-tallet. Sakkyndige viste at det manglet drenering og vorteplast på tre av fire vegger. På oversiden var arbeidet ikke fagmessig utført, slik at vann trengte inn. Sønnen til entreprenøren som gjorde jobben, husket dessuten at det bare ble gjort arbeid på oversiden.

Så kom spørsmålet om opplysningen hadde påvirket avtalen. Her ligger bevisbyrden på selskapet. Salgsopplysningene tilsa en drenering som var 21 til cirka 26 år gammel, og som lå innenfor levetiden. Ingenting varslet om at den var mangelfull eller bare gjort på én side. Opplysningen om en eldre bolig med behov for oppgraderinger var ikke nok til å vise at feilen ikke betydde noe.

Deretter beløpet. Nemnda mente at løsningen kjøperens entreprenør skisserte, var den rimeligste forsvarlige måten å utbedre på. Kostnadene ble til sammen 417 500 kroner. Nemnda godtok likevel at det må trekkes noe fra, siden ny drenering og forsterket mur gir en bedre standard enn det kjøper skulle ha. Sekretariatet hadde trukket fra 50 prosent, men nemnda mente det var for mye. En grunnmur forventes å leve like lenge som huset, og det gjaldt bare en punktvis utbedring. Fradraget ble omkring 25 prosent, og prisavslaget 300 000 kroner.

Kjøper fikk ikke dekket takstkostnadene, siden kjøper hadde boligkjøperforsikring og dermed ikke hadde et økonomisk tap. Egenandelen på 4 000 kroner ble dekket, med renter. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en opplysning om at noe er skiftet, må stemme. Ligger det en uriktig opplysning bak, hjelper det lite at boligen også er beskrevet som gammel og med behov for oppgraderinger. Da må selskapet vise at feilen ikke påvirket kjøpet.

Saken viser også at et medhold sjelden gir hele kravet. Nemnda trekker fra for standardheving, men gir mindre fradrag for bygningsdeler som skal vare lenge, som grunnmur og fundament.

Kort oppsummert

• Dreneringen var opplyst skiftet i 1999, men manglet på tre av fire vegger, og grunnmuren var skadet.
• Nemnda mente opplysningen var uriktig og hadde påvirket kjøpet, og at selskapet ikke hadde vist noe annet.
• Kjøper fikk delvis medhold: 300 000 kroner i prisavslag av kravet på 408 125 kroner.