Utett bad i enebolig fra 2011: prisavslaget lavere enn kravet (FinKN 2025-785)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 2011, solgt som den er for 6,59 millioner kroner i november 2021 og overtatt 25.2.22. Salgsoppgaven beskrev en lekker bolig med gjennomgående høy standard og et flislagt bad med varmekabler. Tilstandsrapporten ga badet TG 1 (best mulig tilstand) og målte ingen fukt. Den sa likevel at sluket i dusjen var laget slik at man ikke kunne se hvordan membranen (tettesjiktet) var lagt, og at sluket ikke var kontrollert.

I egenerklæringen (selgers skjema om boligen) opplyste selger om en lekkasje fra sluket i 2015. Da ble badet bygget opp på nytt av håndverkere under garanti. Dokumentasjon om det arbeidet fantes ikke.

Ca. to år etter overtakelsen oppdaget kjøperen under oppussing av kjelleren en lekkasje fra badet. En takstmann fikk det til å dryppe fra etasjeskillet ved å tette sluket. Undergulvet var fuktig, og skaden var pågående. Kjøperen reklamerte (gav skriftlig beskjed om mangelen) 11.6.24. En annen rapport anbefalte å rive og bygge hele badet på nytt, fordi en punktreparasjon ikke var mulig. Et tilbud på det arbeidet var 307 298 kroner, uten baderomsutstyr.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen mente det var en mangel etter regelen om vesentlige mangler og krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 311 673 kroner, inkludert takstutgifter, pluss renter. Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til badets alder og mente at kravet uansett var for høyt.

Boligen er solgt før lovendringen 1.1.22, og saken ble derfor behandlet etter den eldre avhendingsloven. Der kan selv en bolig som er solgt som den er ha en mangel dersom eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente at det var en vesentlig mangel, og tilkjente et prisavslag på 190 000 kroner etter fradrag for standardheving. Kjøperen klaget til nemnda og mente fradraget var for stort. Selskapet kom ikke tilbake med noe etter sekretariatets vurdering.

Nemnda var enig i at det var en vesentlig mangel, og viste til det som var kjent om badet. Det var fornyet i 2015 etter en lekkasje og var derfor omkring seks år gammelt da avtalen ble inngått. Det hadde TG 1 i tilstandsrapporten. Kjøperen kunne derfor forvente et bad som fungerte.

Det var utmålingen nemnda vurderte på nytt. Utbedringen ville koste omkring 307 000 kroner etter fradrag for takstutgifter. Men når et gammelt bad byttes ut med et helt nytt, får kjøperen noe mer enn det hun kjøpte. Dette kalles standardheving. Nemnda mente at et fradrag på omkring 30 % var passende etter en skjønnsmessig helhetsvurdering. Prisavslaget ble satt til 215 000 kroner, med renter. Det er høyere enn sekretariatets 190 000 kroner, men lavere enn kravet. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at salg som den er ikke stopper et krav når mangelen er vesentlig. Den viser også at selv om du får medhold, dekker prisavslaget ofte ikke hele kostnaden. Har badet noen år, trekkes det fra for at du får et nytt bad.

Fradraget er et skjønn, og det kan bli mindre når badet er relativt nytt. I denne saken var det omkring seks år gammelt, og fradraget ble omkring 30 %.

Kort oppsummert

• Et bad fra 2015 i en bolig fra 2011 lekket. Kravet var 311 673 kroner.
• Nemnda mente det var en vesentlig mangel, men trakk fra for standardheving.
• Kjøperen fikk delvis medhold og et prisavslag på 215 000 kroner.