Feil arkitekt oppgitt for enebolig fra 1939: delvis medhold (FinKN 2024-820)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1939 i Vestre Aker i Oslo. Den ble ikke lagt ut på det åpne markedet, men solgt etter forhandlinger «som den er» for 23,85 millioner kroner. Kjøperen overtok 30.12.18.

Tilstandsrapporten sa at huset var tegnet av en av Norges mest kjente arkitekter fra første halvdel av 1900-tallet. Kjøperen var opptatt av arkitektur og bodde allerede i et annet hus tegnet av den samme arkitekten. Takstmannen og megleren bekreftet at de hadde fått opplyst av selger at huset var tegnet av ham, og megleren sa at arkitekten hadde vært et tema på visningen. I et dokument fra 1939 som fulgte med salgsoppgaven, sto det bare en signatur.

Høsten 2022 skulle kjøperen få utført arbeid på avløpsrørene, og de opprinnelige byggetegningene ble forstørret på en printer. Da oppdaget kjøperen at huset var tegnet av arkitektens sønn, som også var arkitekt, men ifølge en arkitekt på langt nær like kjent. Kjøperen reklamerte (varslet om feilen) 29.11.22.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 1 192 500 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), som var 5 prosent av kjøpesummen. I tillegg krevde kjøperen erstatning for utgifter til rettslig bistand og forsinkelsesrente.

Selgers forsikringsselskap (boligselgerforsikring) mente at kjøperen hadde reklamert for sent, siden kjøperen ifølge selger hadde fått de riktige tegningene ved overtakelsen. Kjøperen bestred dette og mente at tegningene som ble utlevert, var for en annen bolig. Selskapet mente også at feilen var unnskyldelig, at dokumentet fra 1939 rettet opp opplysningen, og at det ikke var noe verditap. Selskapet fikk en meglervurdering som sa at arkitektens navn hadde svært lite å si for boligens verdi. Kjøperen la frem andre meglervurderinger som anslo en merverdi på 2 til 5 prosent og opptil 10 prosent.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør), som først hadde foreslått en minnelig løsning på 800 000 kroner. Selskapet takket nei.

For det første mente nemnda at det var temmelig klart at det var gitt uriktig opplysning om arkitekten (§ 3-8), og at den var kjøpsmotiverende. En signatur i et vedlegg var ikke nok til å rette opp opplysningen. Reklamasjonen kom innen rimelig tid (§ 4-19).

For det andre var det krevende å måle verditapet. Etter en samlet vurdering av meglervurderingene mente nemnda at det var sannsynliggjort at det var et verditap. Nemnda tok utgangspunkt i den nedre delen av det ene anslaget, altså 2 prosent av kjøpesummen, og fastsatte prisavslaget skjønnsmessig til 500 000 kroner (§ 4-12).

For det tredje ble erstatningen for utgifter til rettslig bistand satt til 90 000 kroner (§ 4-14). Nemnda mente kostnadene var høye i forhold til hvor avgrenset saken var, og at kjøperen bare kan kreve rimelige og nødvendige utgifter dekket.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en uriktig opplysning som har betydning for kjøpsbeslutningen, kan være en mangel selv om den gjelder noe annet enn boligens tilstand. En signatur i et vedlegg retter ikke nødvendigvis opp en feil som står i hovedtekstene.

Saken viser også at det kan være vanskelig å få medhold i hele kravet. Når verdien av en slik opplysning er vanskelig å måle, og meglerne er uenige, fastsetter nemnda et skjønnsmessig beløp. Det ble lavere enn kjøperens krav.

Kort oppsummert

• Tilstandsrapporten oppga en kjent arkitekt, men huset var tegnet av arkitektens sønn.
• Nemnda mente opplysningen var uriktig og kjøpsmotiverende, og at reklamasjonen kom i tide.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 500 000 kroner i prisavslag og 90 000 kroner i erstatning.