Ulovlig kjeller i enebolig fra 1965: delvis medhold (FinKN 2022-555)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1965, solgt som den er for 6 millioner kroner ved kontrakt i juni 2018. Salgsoppgaven viste kjelleren med innredet rom, allrom, wc og soverom. Den sa også at kommunen ikke kunne finne verken midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest (kommunens godkjenning av at bygget kan tas i bruk).

I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) oppga selgeren at en bod var gjort om til rom eller kontor i 2012, og svarte nei på om endringen var godkjent.

Før overtakelsen oppdaget kjøperne at kjelleren ikke var godkjent. Hoveddelen var registrert hos kommunen som ikke utgravd, så kjellerstue og soverom var ikke godkjent som oppholdsrom.

Kjøperne reklamerte (meldte fra om mangelen) og holdt tilbake 500 000 kroner av kjøpesummen. Selskapet tilbød å rette forholdet, og kjøperne aksepterte. Selskapets takstmann fulgte opp søknaden hos kommunen. Resultatet var godkjenning av utgraving og bruksendring, med ferdigattest og godkjente tegninger.

Hva kjøperne krevde, og hva selskapet mente

Selskapet hadde selgerens boligselgerforsikring. Det erkjente at det var en mangel. Partene var enige om at selgeren hadde gitt uriktige opplysninger om kjellerarealene.

Kjøperne mente det likevel var igjen et restlyte (en varig ulempe som ikke forsvinner ved retting). Deler av kjellerstuen var blitt en bod med garderobeløsning på 4,5 kvm, og et soverom eller kontor var blitt til gang. De pekte også på at det kunne være gitt uriktige opplysninger til kommunen i søknaden, slik at godkjenningen kunne bli trukket tilbake. Ut over prisavslag og erstatning for restlyte krevde de dekket kostnader til juridisk bistand. Kravene var ikke satt opp med et bestemt beløp.

Selskapet mente rettingen hadde satt boligen tilbake til den standarden kjøperne kunne vente, og at det ikke var dokumentert noe verditap. En meglervurdering sa at markedsverdien ikke ble berørt av boden. Selskapet bestred først å dekke kostnadene til bistand, men godtok senere å dekke deler av dem.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperne delvis medhold. Nemnda var enig i mye av det samme.

For det første var mangelen på det rene (avhendingsloven § 3-8, om uriktige opplysninger). Selskapet hadde brukt sin rett til å rette (§ 4-10).

For det andre kunne ikke nemnda si om det var et varig verditap. Kommunen hadde etter det som var lagt frem, til vurdering om det tidligere vedtaket skulle omgjøres. Så lenge det var uavklart, hadde nemnda ikke grunnlag for å ta stilling til restlyte (§ 4-12).

For det tredje var det ansvarsgrunnlag for erstatning, og nemnda mente at juridisk og teknisk bistand var nødvendig i en så omfattende sak (§ 4-14). Men nemnda tok ikke stilling til hvor mye som skulle utbetales, blant annet fordi det ikke var avgjort om kommunens vedtak ble stående. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en vellykket retting ikke nødvendigvis avslutter saken. Kjøperen kan ha krav på mer hvis boligen etter rettingen er dårligere enn lovet, men da må det vises at det gir et varig verditap.

Saken viser også at nemnda ikke avgjør spørsmål som avhenger av noe som ennå ikke er avklart. Da kan saken ende med et medhold uten beløp.

Kort oppsummert

• Kjelleren i en enebolig fra 1965 var ikke godkjent som oppholdsrom, og selskapet rettet forholdet.
• Nemnda mente mangelen var på det rene, men kunne ikke avgjøre restlyte eller beløp mens kommunens vedtak var uavklart.
• Kjøperne fikk delvis medhold.