Taklekkasje i rehabilitert enebolig fra 1930: delvis medhold (FinKN 2026-933)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1930, solgt «som den er» for 8,6 millioner kroner i februar 2021. Salgsoppgaven kalte den en oppgradert generasjonsbolig, og opplyste at flere endringer fra de godkjente tegningene ikke var søkt godkjent. Det gjaldt blant annet flyttede trapper og ombygde rom.

Tilstandsrapporten var svært positiv. Boligen var totalrehabilitert og fremsto som ny. Takkonstruksjon og taktekking fikk TG 1 (ingen eller svake symptomer), og taket var oppgitt å være fra 1986. Selgeren skrev i egenerklæringen at røykpipen var tatt bort, at taket var tett, og at alt arbeid var gjort av fagfolk.

Etter overtakelsen fikk kjøper en taklekkasje med skader på veggen og i konstruksjonen. Fagkyndige var enige om årsaken. Pipen var fjernet en gang tidligere, og tetningen etter den var dårlig. Det manglet også taksteiner, og utvendig fuktsikring rundt grunnmuren var mangelfull.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 1 300 937 kroner. Hoveddelen var et tilbud på 1 134 062 kroner for å legge nytt tak. Kjøper mente at ingen entreprenør ville ta på seg en lokal utbedring. Kjøpers takstmann anslo en lokal utbedring til 168 750 kroner, mens selskapets takstmann anslo 106 000 kroner.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente at det ikke var noen mangel. Det viste til opplyst risiko og takets alder, og mente kjøper måtte godta den billigste utbedringsmåten.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enstemmig om at gulvet i etasjeskillet ikke var en mangel, fordi svikten ikke var dokumentert. Om taket og resten delte den seg, men flertallet fant en vesentlig mangel (avhendingslova § 3-9 andre punktum).

For det første kvaliteten. Taket hadde TG 1, var oppgitt å være fra 1986, og selgeren forsikret at det var tett. Ingen risikoopplysninger tilsa at taket trengte oppgradering. Byggefeilen etter pipen var derfor et avvik fra avtalen.

For det andre kostnaden. Flertallet mente at de lave anslagene ikke kunne legges til grunn. Kjøper hadde forklart at tre entreprenører ikke ville påta seg lokal utbedring, og flertallet godtok det. Da telte de faktiske kostnadene, altså tilbudet om nytt tak. Sett mot kjøpesummen var avviket stort nok. Manglende dokumentasjon for pipefjerning og ombygging av etasjeskillet, og svikten i fuktsikringen, ble også regnet som mangler.

For det tredje fradraget. Nemnda regnet totalt 1 199 062 kroner, men et helt nytt tak gir kjøper mer enn avtalen, siden det gamle var ca. 35 år. Utbedringen forlenger levetiden, og det gjøres fradrag. Prisavslaget ble satt til 600 000 kroner med forsinkelsesrente.

Mindretallet mente den billigste forsvarlige utbedringen må legges til grunn, og at kjøper må vise at den ikke holder. Tilbudet viste hva løsningen koster, men ikke at den var nødvendig. Mindretallet ville ikke funnet noen mangel.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en god tilstandsgrad og en forsikring fra selger om at taket er tett gir sterk støtte for kravet når det viser seg å være en byggefeil.

Den viser også at utbedringskostnaden kan bli tvistepunktet. Nemnda krever normalt den rimeligste forsvarlige metoden, men en kjøper kan komme frem med et dyrere tilbud hvis han gjør det sannsynlig at billigere løsninger ikke er reelle. Fradrag for økt levetid må regnes med.

Kort oppsummert

• Taklekkasje etter en gammel byggefeil ved en fjernet pipe i en enebolig fra 1930.
• Flertallet mente feilen var upåregnelig etter TG 1 og selgerens forsikring, og la et tilbud om nytt tak til grunn.
• Kjøper fikk delvis medhold og 600 000 kroner i prisavslag. Nemnda delte seg.