Aktiv høyspentkabel på hyttetomten: delvis medhold (FinKN 2024-502)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig oppført i 1960, på en stor strandtomt i en skjærgård. Den ble solgt som den er for 7,9 millioner kroner. Salgsoppgaven sa ingenting om ledninger på tomten. Saken faller under den eldre avhendingsloven, før lovendringen i 2022.

På visning la kjøperen merke til to nedsprengte ledninger. Den ene førte til en grønnmalt militærboks. Den andre lå i en egen grøft. Kjøperen spurte megleren, som spurte selger og fikk svar om at ingen ledninger var aktive. Samme kveld fant kjøperen en kabel på et sjøkart som virket å følge den andre grøften. Han ba megleren sjekke igjen, og fikk på ny svar om at ingen ledninger var aktive. Selger skaffet i tillegg en bekreftelse fra Forsvaret om at ledningen gjennom militærboksen var utkoblet.

Kort tid etter overtakelsen ville kjøperen rydde området og kontaktet strømselskapet. Da kom det frem at den andre ledningen var en aktiv høyspentkabel. Kjøperen reklamerte (varslet om feilen) samme sommer.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde først 3,42 millioner kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Beløpet svarte til kostnaden ved å flytte kabelen og utrede det. Subsidiært krevde han 400 000 kroner, som var en meglers anslag på verdifallet. I tillegg krevde han forsinkelsesrente.

Selskapet bak selgers boligselgerforsikring mente at det ikke var gitt noen uriktig opplysning. Selger og megler hadde forstått spørsmålene slik at de bare gjaldt kablene ved militærboksen, og selger kjente ikke til høyspentkabelen. Selskapet mente også at kabelen ikke var farlig, at slike kabler er vanlige, og at et eventuelt avslag ikke kunne bli mer enn omtrent 50 000 kroner.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga delvis medhold. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til samme resultat, og nemnda sluttet seg i det vesentlige til det.

For det første ble det lagt til grunn at det forelå en uriktig opplysning (§ 3-8). Nesten alt var sagt muntlig, og nemnda behandler saker skriftlig, så den kan ikke prøve troverdigheten til partene. Nemnda la derfor stor vekt på et skriv fra kjøperen like etter overtakelsen som megleren skriftlig bekreftet. Det viste at kjøperen hadde spurt om alle ledninger, og at han hadde gjort en egen undersøkelse av kabelen på sjøkartet.

For det andre ble spørsmålet om hva selger kjente til ansett som lite viktig. Selger og megler visste at ledningene betydde mye for kjøperen. Da var det deres risiko å undersøke nærmere før de svarte at ingen var aktive.

For det tredje utmålingen (§ 4-12). Nemnda mente at prisavslaget ikke skulle settes til kostnaden ved å flytte kabelen. Det var uklart om kabelen i det hele tatt kunne flyttes, og kostnaden var langt høyere enn verdifallet. Nemnda beregnet i stedet et forholdsmessig prisavslag ut fra verdifallet. Meglervurderingen var skjønnsmessig og usikker, og både strømselskapet og fagmyndigheten for stråling mente at kabelen ikke medførte noen konkret helsefare. Nemnda så på tidligere saker med negative forhold utenfor boligen og satte prisavslaget til 100 000 kroner.

Nemnda ga i tillegg kjøperen 31 250 kroner for utredningen av flytting. Samlet prisavslag ble 131 250 kroner, med forsinkelsesrente.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at muntlige svar før kjøp kan telle, særlig når kjøperen tydelig har sagt hvorfor spørsmålet er viktig, og når megleren skriftlig bekrefter hva som ble sagt. Dokumentasjon fra tiden rett etter overtakelsen fikk stor vekt.

Den viser også at et stort krav ikke gir stort prisavslag. Når det er uklart om en utbedring kan gjennomføres, og verdifallet er mye lavere enn kostnaden, settes avslaget etter verdifallet.

Kort oppsummert

• Kjøperen fikk gjentatte forsikringer om at ingen ledninger på hyttetomten var aktive, men en var en aktiv høyspentkabel.
• Nemnda mente opplysningen var uriktig, og at selger og megler bar risikoen for ikke å ha undersøkt nærmere.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 131 250 kroner i prisavslag av 3,42 millioner kroner krevd.