Feil tomtegrense og udokumenterte bad: delvis medhold (FinKN 2024-261)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig med tilbygd anneks fra 1995 og 2000, solgt som den er for 11,5 millioner kroner i november 2021. Kjøperen overtok i januar 2022. Salgsoppgaven oppga en eiet tomt på 1 125 kvadratmeter og fortalte at bad i andre etasje var oppgradert med nye fliser i 2018 og 2019. Den fortalte også at det var råteskader i et rekkverk, at flere bygningsdeler hadde TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og at det hadde vært mus i kjøkkenviften. Selgeren hadde svart at flisleggingen på baderommet var gjort av fagfolk med foto og faktura som dokumentasjon, og at arbeidene ikke var byggemeldt.

Etter overtakelsen reklamerte kjøperen på mange forhold. Tomtegrensen stemte ikke med gjerdet. Hun fant råteskader og en lekkasje, mus og manglende sikring, og hun manglet dokumentasjon på de to badene. Firmaet som var oppgitt som utfører, kunne ikke se å ha gjort arbeid på adressen i 2018.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen mente at et område mot øst, på 75 kvadratmeter, lå utenfor tomtegrensen, selv om det var gjerdet inn og opparbeidet som plen. Partene var uenige om hva selgeren sa på visningen. Selgeren mente han pekte ut markøren for tomtegrensen. Kjøperen mente at han sa at gjerdet stod i grensen.

Kjøperen krevde 1 228 878 kroner i alt. Av dem var 422 628 kroner utbedringskostnader, og 806 250 kroner var verditap. Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente det ikke var mangel. Det viste til at kjøperen hadde fått muntlig informasjon, at hennes eget arbeid på verandaen kunne ha bidratt til lekkasjen, og at baderomsarbeidene var utført av et godkjent firma.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde funnet at de samlede avvikene var en vesentlig mangel. Selskapet ba bare om at nemnda så på tomtegrensen, og nemnda la til grunn at striden gjaldt utmålingen. Nemnda gikk ikke nærmere inn på de andre forholdene, som den mente sekretariatet hadde vurdert forsvarlig. Tre forhold veide tyngst.

For det første mente nemnda at arealet kjøperen hadde mistet mot øst, trolig hadde større verdi enn det hun hadde fått mot naboen i sør. Det østlige arealet var flatt og opparbeidet, og adkomsten til hagen ble vanskeligere uten det. Arealet i sør lå i en skråning. Et meglerforetak hadde bare vurdert det tapte arealet, ikke forskjellen. Nemnda mente derfor at verditapet ikke var så stort som påstått.

For det andre gjorde ufaglært arbeid på badene at verdien trolig var lavere. Badene fungerte likevel, og de sakkyndige hadde ikke funnet andre feil enn det som var opplyst.

For det tredje var bevisene svake. Nemnda kan ikke besøke boligen eller høre vitner. Partene var uenige om hva som ble sagt, og målingene spriket. Nemnda fant det krevende å fastsette et konkret verditap, og var i adskillig tvil. Den sluttet seg til sekretariatets skjønnsmessige beløp på 550 000 kroner, med forsinkelsesrente. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at nemnda skiller mellom at det er en mangel, og hvor mye den er verdt. Kjøperen fikk medhold, men langt under det hun krevde. Når bevisene spriker og ingen kan måle verditapet, ender nemnda ofte med et skjønn.

Tomtegrenser bør sjekkes mot kart og ikke bare mot gjerdet. Ta gjerne med notat fra visning om hva selgeren sa, for det er lett å bli stående ord mot ord.

Kort oppsummert

• Feil tomtegrense og manglende dokumentasjon på to bad, i tillegg til flere andre forhold. Kravet for verditap var 806 250 kroner.
• Nemnda mente verditapet ikke var dokumentert så høyt, og skjønte seg til et samlet beløp.
• Kjøperen fikk delvis medhold: prisavslag på 550 000 kroner.