Misfarget vann fra privat brønn, bolig fra 1835: delvis medhold (FinKN 2023-153)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Innlandet fra 1835, tilbygd i 2013. Den ble solgt «som den er» for 2,6 millioner kroner og overtatt av kjøperen 1.11.21. Salgsoppgaven beskrev en småbrukseiendom og opplyste at eiendommen hadde privat vann, altså brønn med renseanlegg. Det ble ikke gitt opplysninger om brønnen i takstdokumentene, og egenerklæringen (selgers eget skjema om boligen) sa ingenting om vannkvalitet.

Rett etter overtakelsen reagerte kjøperen på at vannet smakte jern og var tydelig misfarget. Det laget stygge merker i servant og klosett og farget klær. En vannanalyse kort tid etter overtakelsen ga verdier for jern og mangan langt over grensene. Kjøperen måtte kjøpe drikkevann på butikk. Kjøperen reklamerte (meldte fra om mangelen) til selgeren 5.12.21.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 323 938 kroner. Beløpet var prisen for å koble eiendommen til offentlig vann, og kravet gjaldt bare vann, ikke avløp. I tillegg krevde kjøperen 65 577 kroner i erstatning for advokatutgifter.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avslo kravet. Selgeren forklarte at hun hadde opplyst om jern i vannet, at hun brukte syrevask mot gule flekker, og at hun aldri hadde sagt at vannet var godt å drikke. Selskapet mente det ikke var dokumentert at selgeren kjente til misfarget vann med sterk jernsmak. Det pekte også på at alderen på brønn og renseanlegg ikke var oppgitt, så kjøperen måtte regne med at de var gamle. Kjøperen kunne heller ikke vise at problemet ikke kunne løses med service eller nye filtre.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda mente selgeren hadde misligholdt opplysningsplikten (§ 3-7), så kjøperen fikk medhold på at det var en mangel. Men på beløpet fikk kjøperen bare delvis medhold. Tre forhold veide tyngst.

For det første selgerens egen forklaring og kjøperens umiddelbare reaksjon. Det gjorde det sannsynlig at selgeren kjente eller måtte kjenne til de høye jernverdiene og det misfargede vannet. Kjøperen hadde grunn til å få vite om dårlig vannkvalitet, selv om privat vann alltid innebærer en viss risiko.

For det andre selskapets innvending om utbedring. Selskapet hadde ikke dokumentert at renseanlegget kunne bedres. Samtidig var offentlig tilkobling en klart bedre løsning enn det kjøperen var forespeilet.

For det tredje at oppgradering var påregnelig. Boligen var fra 1835, alderen på brønn og renseanlegg var ikke oppgitt, og salgsoppgaven varslet at det kunne komme pålegg om utbedring av avløp.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) foreslo et skjønnsmessig prisavslag på 100 000 kroner. Nemnda delte seg. Flertallet på to mente 100 000 kroner var noe lavt, siden kjøperens beløp gjaldt bare vann, og satte prisavslaget til 125 000 kroner. Flertallet ga også full erstatning for advokatutgiftene, 65 577 kroner. Mindretallet på ett medlem mente hovedregelen skulle gjelde, altså utbedringskostnaden, med et fradrag for at kjøperen fikk bedre standard enn før. Fradraget satte mindretallet til ca. 30 %, og prisavslaget til 225 000 kroner. Avgjørelsen ble avgitt under dissens (uenighet i nemnda).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at selgeren kan ha plikt til å opplyse om dårlig vannkvalitet, selv om salgsoppgaven bare nevner at boligen har brønn med renseanlegg. Selgerens egne forklaringer kan være viktige bevis for hva hun kjente til.

Saken viser også at en mangel ikke alltid gir full kostnadsdekning. Når den beste løsningen er bedre enn det som var lovet, og boligen er gammel, kan prisavslaget bli fastsatt skjønnsmessig og ende langt under kravet.

Kort oppsummert

• Misfarget vann med mye jern og mangan fra privat brønn i en bolig fra 1835.
• Nemnda mente selgeren hadde brutt opplysningsplikten, men fastsatte prisavslaget skjønnsmessig.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 125 000 kroner i prisavslag etter flertallet, av krevde 323 938 kroner.