El-anlegg solgt som nytt og faglært: delvis medhold (FinKN 2024-413)

Hva saken gjaldt

Eneboligen er oppført i 1951 og var oppusset i 2019 og 2020. Den ble solgt som den er for 2,85 millioner kroner. Kontrakten er datert 23.6.20, og kjøperen overtok 26.6.20. Salgsprospektet kalte boligen totalt oppusset og skrev at den gamle installasjonen var revet og at alt var lagt nytt. I egenerklæringen (selgers skjema om boligen) svarte selger at el-arbeid kun var utført av faglært, oppga et elektrofirma og skrev at det forelå samsvarserklæring (dokumentasjon på at anlegget er utført etter reglene).

Kjøperen reklamerte (meldte fra om mangler) 9.3.21, blant annet over feil ved el-anlegget. Da var det bare avvik utendørs som var oppdaget. Kjøperen ble opplyst om at de utvendige avvikene trolig ikke ville føre frem, og en revidert rapport tok ikke med el-avvik. Saken ble forlikt i august 2021 ved at kjøperen fikk 140 000 kroner i prisavslag som fullt og endelig oppgjør for det som var omtalt i reklamasjoner og brev til da.

Rundt et år senere ble det oppdaget varmgang i en spot på badet. Elektrofirmaet forklarte at det bare hadde gjort deler av arbeidet, og at selger selv hadde lagt det skjulte anlegget og varmekablene. Det fantes ingen samsvarserklæring, siden det ikke var utført sluttkontroll. Kjøperen reklamerte på nytt 8.11.22.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 1 050 750 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og forsinkelsesrente. Beløpet var anslag for å skifte hele el-anlegget og åpne og lukke gulv med varmekabler. Kjøperen mente at selger mot bedre vitende ga uriktige opplysninger, og at forholdet var en vesentlig mangel.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, mente at el-forholdene var avgjort ved forliket. Kjøperen hadde vært passiv og reklamert for sent. Selger sto fast på at elektrofirmaet hadde gjort arbeidet, og selskapet fastholdt at kostnadene var omkring 132 000 kroner. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold.

Hva nemnda la vekt på

Forliket. Nemnda mente at de innvendige feilene ikke var omfattet av forliket fra 2021. Den viste til at det bare var utvendige avvik som var kjent da, og at selskapet selv i første omgang bygget på passivitet og ikke på forliket.

Reklamasjon og passivitet. Nemnda kunne ikke se at kravet var falt bort på grunn av sen reklamasjon eller passivitet. Sekretariatet mente de innvendige feilene var et nytt forhold, og at selger hadde tapt retten til å påberope sen reklamasjon fordi han hadde handlet i strid med god tro (§ 4-19).

Uriktige opplysninger. Nemnda fant det klart at det var gitt uriktige opplysninger. Det stemte ikke at elektrofirmaet hadde gjort alt arbeidet, og selger hadde selv utført arbeid. Det var heller ikke sant at det fantes samsvarserklæring. Feilen virket inn på avtalen, og det var en mangel etter § 3-8, eventuelt § 3-7. Nemnda mente også at det forelå en vesentlig mangel etter § 3-9 andre punktum.

Beløpet. Kjøperen har krav på prisavslag, men partene var langt fra hverandre om utbedringsbehov og kostnader. Nemnda behandler saken skriftlig og kan ikke prøve bevisene like grundig som en domstol. Den mente den ikke hadde et forsvarlig grunnlag for å fastsette prisavslaget. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et forlik bare dekker det det gjelder. Kjenner ingen av partene til nye feil, kan de ikke regnes som forlikt uten at det står klart.

Den viser også at uriktige opplysninger om hvem som har utført arbeidet, kan gi en mangel. Da hjelper det ikke at boligen er solgt som den er.

Delvis medhold betyr her at kjøperen fikk rett til prisavslag, men uten beløp. Er partene uenige om utbedringskostnadene og de sakkyndige sier noe forskjellig, kan beløpet måtte avgjøres i en annen prosess.

Kort oppsummert

• Boligen ble solgt som totalt oppusset, med nytt el-anlegg utført av faglærte og samsvarserklæring. Det stemte ikke.
• Nemnda avviste at kravet var forlikt, for sent eller bortfalt, og fant en mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold uten at nemnda fastsatte prisavslaget. Kravet var på 1 050 750 kroner.