Borebille i enebolig fra 1917 etter forlik: delvis medhold (FinKN 2022-1032)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Vestlandet, bygget i 1917 og solgt «som den er» for 7,5 millioner kroner. Salgsoppgaven beskrev en heskapelig villa med gode kvaliteter. Verditaksten nevnte flere oppgraderinger, blant annet drenering og et system mot fukt i murveggene.

Kort tid etter overtakelsen reklamerte kjøperen på fukt og dårlig drenering. Den saken ble behandlet i Finansklagenemnda i 2018. Der kom sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) til at boligen hadde en vesentlig mangel. Partene ble deretter enige om et forlik på 1 400 000 kroner.

I 2020 pusset kjøperen opp og fant angrep av stripet borebille i kjelleren og på loftet. Han reklamerte til selskapet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for utbedringskostnader på 815 300 kroner. Han krevde også 636 000 kroner i erstatning for tapte leieinntekter.

Selskapet, AmTrust, mente det ikke var noe avvik fra avtalen, og at borebille er noe man må regne med i et så gammelt hus. Det pekte også på at kjøperens beregning tok med tiltak som ikke hadde med borebillen å gjøre, og forhold som allerede var gjort opp i forliket. Leietapet var etter selskapets syn også oppgjort tidligere.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda delte saken i to spørsmål: Er det en mangel, og hvor stort skal prisavslaget være?

På mangelspørsmålet la nemnda til grunn at boligen allerede var funnet å ha en vesentlig mangel i den første saken. Vurderingen av hvor alvorlig en mangel er, gjøres samlet. Da holder det for de nye forholdene at de er et avvik fra det som var avtalt. Sekretariatet fant vurderingen tvilsom, men mente at borebillen hadde svekket deler av konstruksjonen i kjelleren, slik at treverk måtte skiftes eller forsterkes. Nemnda sluttet seg til det.

På beløpet var nemnda strengere. Det er den rimeligste utbedringen som er god nok som skal legges til grunn, og kjøperen må selv bevise at en dyrere løsning er nødvendig. De to takstmennene var svært uenige. Den ene anslo 42 250 kroner, den andre først 530 713 kroner for kjelleren og senere 815 300 kroner samlet. Nemnda så også at det var uklart hva som var skade fra før og hva som var utbedret siden forliket, og at kjøperen ikke hadde svart på selskapets spørsmål om dette.

Prisavslaget ble derfor satt til 28 750 kroner. Kjøperen hadde fått 13 500 kroner fra sin egen bygningsforsikring for kjelleren, og det ble trukket fra. Kravet om erstatning for leietap førte ikke frem.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en tidligere avgjort mangel kan gjøre det lettere å få medhold i en ny sak om samme bolig. Men å vinne på mangelen er ikke det samme som å få hele kravet dekket. Beløpet må dokumenteres, og kostnader som allerede er oppgjort i et forlik, kan ikke kreves på nytt.

Nemnda understreket at prisavslaget kan bli høyere hvis skaden og de utbedringene som faktisk er gjort blir bedre opplyst. Det peker på at klare rapporter om hva som er gjort og hva som gjenstår, teller mye.

Kort oppsummert

• Stripet borebille i kjeller og på loft i en enebolig fra 1917, etter et tidligere forlik om fukt og drenering.
• Nemnda så en mangel fordi borebillen hadde svekket konstruksjonen i kjelleren.
• Kjøperen fikk delvis medhold, med 28 750 kroner i prisavslag, fordi han ikke hadde sannsynliggjort et større utbedringsbehov.