Opplyst kjøp av fellesareal til hage, rekkehus: delvis medhold (FinKN 2022-669)

Hva saken gjaldt

Boligen var et enderekkehus fra 1977 i et borettslag. Det ble solgt som den er for 3,85 millioner kroner, og kjøper overtok 29.10.20. Salgsoppgaven fortalte at huset hadde hage med plen på tre sider, og at eieren hadde «kjøpt opp» en liten del av fellesarealet, som var lagt inn under arealene rundt huset. Opplysningen stammet fra selgers sønn. Boligen ble solgt fra et dødsbo, og selger hadde ikke bodd der selv.

Da kjøper ville gjøre endringer i hagen i mai 2021, tok hun kontakt med styret i borettslaget. Styret kjente ikke til noe kjøp av fellesareal og hadde ingen dokumenter som bekreftet det. Styret sa også at kjøper kunne miste hele eller deler av hagen hvis styret ville endre noe i borettslaget, fordi hun bare hadde en bruksrett. Ingen kunne legge frem dokumenter som viste noe kjøp.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 250 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), tilsvarende verdien av en tomt på 220 kvadratmeter ifølge en verdivurdering. Hun mente at opplysningen om at arealet var kjøpt, var uriktig, og at hun trodde hun hadde en sikret og varig bruksrett til hagen.

Selgerens forsikringsselskap, HDI, avviste kravet. Selskapet mente at kjøper hadde en eksklusiv bruksrett til hagen etter den gamle avtalen, at hun uansett måtte regne med at generalforsamlingen kunne endre bruken av fellesarealene, og at verdivurderingen var for høy.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga kjøper delvis medhold. Tre forhold veide tyngst.

For det første var opplysningen uriktig. Å kjøpe noe er noe annet enn å leie eller få bruke det midlertidig. Opplysningen ga inntrykk av at kjøper hadde fått en sikret og varig rett til hagen, men det stemte ikke. Å eie en liten del av et fellesareal er noe annet enn en bruksrett.

For det andre påvirket opplysningen avtalen (innvirkning). Boligen var solgt med hage som en viktig del av tilbudet, og kjøper hadde grunn til å tro at den var sikret.

For det tredje mente nemnda at prisavslaget måtte settes lavere enn sekretariatet hadde foreslått. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) foreslo 175 000 kroner. Nemnda mente at meglernes verdivurderinger passet dårlig til det som var feil, nemlig at bare en liten del av hagen ikke var kjøperens eiendom. Det var vanskelig å si hva denne delen var verdt. Prisavslaget ble derfor satt skjønnsmessig til 100 000 kroner, med forsinkelsesrente. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at ordet kjøpt i en salgsoppgave kan bli tatt på ordet, også når det gjelder rettigheter i et borettslag. Er opplysningen feil, kan kjøper få prisavslag selv om hun fortsatt bruker hagen.

Den viser også at prisavslaget bygger på verdien av det som faktisk mangler, ikke på verdien av hele arealet. Er verdien vanskelig å måle, setter nemnda beløpet skjønnsmessig. Kjøper fikk 100 000 kroner av de 250 000 kronene hun krevde.

Kort oppsummert

• Salgsoppgaven sa at eieren hadde kjøpt en del av fellesarealet rundt et rekkehus fra 1977. Det viste seg ikke å stemme.
• Nemnda mente at opplysningen var uriktig og påvirket kjøpet.
• Kjøper fikk delvis medhold: 100 000 kroner i prisavslag, ikke 250 000 kroner.