Fukt i kjellergulv i fritidsbolig fra 2010: kjøper fikk medhold (FinKN 2022-711)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig fra 2010, solgt som den er for 1,65 millioner kroner. Kjøperen overtok i mai 2019. Tilstandsrapporten ga grunn og fundamenter, drenering, etasjeskillere og rom under terreng TG 1 (ingen eller svært små avvik). Den sa at det ikke var tegn til fukt ved synlige overflater, men at rom under terreng er en risikokonstruksjon når det gjelder fukt- og råteskader. Selgeren svarte nei i egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) på spørsmål om fukt eller problemer med drenering i kjelleren.

I juni 2020 oppdaget kjøperen fuktskader i kjellergulvet. Kjøperens takstmann mente at det var mye fukt i gulvet, at luftfuktigheten var 62 prosent, at ventiler i kjelleren var murt igjen og at fuktsikringen var dårlig utført. En annen sakkyndig boret i gulvet og fant at laget med grus under betongen bare var 10,5 centimeter på den ene siden, og at dreneringsrøret lå for høyt til å virke slik det skulle. Han mente at dette var et avvik fra kravene på byggetidspunktet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 185 900 kroner for utbedring, pluss 10 894 kroner til sakkyndig, til sammen 196 794 kroner.

Selskapet var selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger). Det mente at kjøperen ikke hadde dokumentert feil ved drenering eller fuktsikring. Selskapets takstmann mente at luftfuktigheten skyldtes manglende ventilering, at noe fukt er normalt i bunnplater, og at nye ventiler i kjeller og garasje ville være nok.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga kjøperen medhold, og prisavslaget ble satt til 185 900 kroner. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde kommet til samme resultat. Nemnda kalte vurderingen vanskelig. Fire ting veide tyngst.

For det første bevisene. Kjøperens to sakkyndige hadde vært på befaring og boret i gulvet. Selskapets takstmann hadde først skrevet en rapport uten befaring. En slik skrivebordstakst har mindre vekt. Den nye rapporten hans tok ikke opp hvorfor det var fukt. Nemnda fant det overveiende sannsynlig at det både var for dårlig lufting og feil ved fuktsikringen mot grunnen.

For det andre kostnaden. Kjøperens sakkyndige hadde rettet opp en regnefeil, og han hadde forklart hva arbeidet omfattet. Selskapet hadde ikke lagt frem noe eget overslag. Kostnaden var omkring 11 prosent av kjøpesummen, over den veiledende grensen.

For det tredje at forventningen var brutt. Boligen var ny, rapporten ga TG 1, og det var ikke opplyst noe som tilsa at kjøperen måtte regne med problemer og kostnader på kort sikt. Byggingen avvek fra det som var vanlig og krevd den gangen.

For det fjerde at det ikke skulle trekkes fra noe for standardheving. Utgiftene til den sakkyndige ble ikke dekket som en del av prisavslaget, fordi kjøperen har dekning for slike utgifter i sin egen boligkjøperforsikring. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en ny bolig med gode tilstandsgrader gir kjøperen en sterk forventning. Når sakkyndige er uenige om hva som er nødvendig, legger nemnda til grunn det rimeligste alternativet så langt det er forsvarlig. En vurdering som bygger på befaring og målinger, veier tyngre enn en som bare bygger på papirer. Kjøperen må selv sannsynliggjøre at det rimeligste alternativet ikke er godt nok.

Kort oppsummert

• Fukt i kjellergulvet i en fritidsbolig fra 2010, med krav om 196 794 kroner.
• Nemnda mente at feil ved fuktsikringen og manglende lufting utgjorde en vesentlig mangel i en så ny bolig.
• Kjøperen fikk medhold og et prisavslag på 185 900 kroner. Avgjørelsen var enstemmig.