Rotter i rekkehus og avslag fra kjøperforsikring: delvis medhold (FinKN 2025-82)

Hva saken gjaldt

Boligen var et rekkehus fra 1969, kjøpt i 2023. Eierskifterapporten (rapport fra en takstmann om boligens tilstand) advarte om at en bolig med denne alderen kunne ha feil og mangler ved ombygging eller modernisering. Selgeren hadde selv kjøpt boligen tidligere samme år, hadde ikke bodd der, og svarte nei i egenerklæringen på spørsmål om skadedyr som rotter.

Kjøperen overtok 29.6.23. Den 29.9.23 meldte kjøperen til selskapet at det var mistanke om mus eller rotter. En rapport fra 3.10.23 kunne ikke bekrefte rotter på selve befaringsdagen, men naboer fortalte at rekken hadde hatt rotteproblemer i flere år. Kjøperen reklamerte (meldte fra om mangelen) overfor selgerens forsikring 4.10.23.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen hadde tegnet boligkjøperforsikring. Slik forsikring forskutterer nødvendige kostnader til juridisk og teknisk bistand når det er mest sannsynlig at boligen har mangler. Selskapet avslo videre bistand 11.10.23, fordi et krav mot selgeren trolig ikke ville nå frem. Rapporten fra 3.10.23 var da ikke sendt til selskapet.

Kjøperen var uenig og hentet inn en ekstern jurist. 27.11.23 ble rapporten fra 3.10.23 og en ny skadedyrrapport sendt til selskapet. Den nye rapporten beskrev kadaverlukt og avføring fra taket, og mange spor etter rotter i kjelleren. Selskapet vurderte saken på nytt og ga dekning 7.12.23.

Kjøperen krevde erstatning for utgiftene til ekstern jurist som følge av det første avslaget. Beløpet vokste underveis, fra et lavere beløp via 152 406 kroner til sammen 235 273 kroner, og gjaldt både tvisten med selgeren og tvisten med selskapet. Selskapet mente først at det ikke var noe å erstatte, men sa senere at det fulgte sekretariatets vurdering. Sekretariatet er nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet og la vekt på tre ting.

For det første var avslaget urettmessig. Når kjøperen melder om mus eller rotter, må selskapet gjøre et minimum av undersøkelser før det avslår. Selskapet kunne ha bedt en sakkyndig undersøke boligen. Skadene ble funnet så snart konstruksjonene ble åpnet.

For det andre får kjøperen bare erstattet det tapet avslaget forårsaket. Nødvendige utgifter mellom avslaget og den nye vurderingen kunne erstattes. Kjøperen burde imidlertid ha sendt rapporten tidligere, og selskapet brukte bare halvannen uke på å vurdere saken på nytt.

For det tredje var kravet for høyt. Nemnda så ikke at det kunne være nødvendig med så mange timer for å sende rapporter og en klage. Skjønnsmessig kom sekretariatet til 20 000 kroner. Nemnda økte dette til 40 000 kroner etter å ha sett fakturaunderlaget. Beløpet gjelder utgifter i saken mot selgeren og selskapet frem til 7.12.23, og utgifter til klagen. Det som allerede er utbetalt, trekkes fra.

Nemnda tok ikke stilling til fremtidige kostnader, fordi saken mot selgeren ikke var avsluttet. Den kunne heller ikke se noe galt i at selskapet bruker vilkårenes begrensninger for slike kostnader.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et avslag kan være urettmessig selv om kjøperen ennå ikke har funnet skadene. Den viser også at erstatning begrenses til nødvendige og dokumenterte utgifter. Et høyt krav uten fakturaunderlag som viser hva utgiftene gjelder, fører til at beløpet settes skjønnsmessig og langt lavere.

Det hjelper å sende all dokumentasjon til selskapet så tidlig som mulig. Da blir det tydeligere at saken kan føres med utsikt til å nå frem.

Kort oppsummert

• Selskapet avslo først hjelp da kjøperen meldte om rotter, og ga dekning etter at ny dokumentasjon kom.
• Nemnda mente avslaget var urettmessig, men at kravet om erstatning var altfor høyt.
• Kjøperen fikk delvis medhold og 40 000 kroner.