Tak, brannskille og drenering i tomannsbolig: delvis medhold (FinKN 2024-358)

Hva saken gjaldt

Boligen var en hel tomannsbolig på Vestlandet, med enebolig fra 1974 og utleiedel fra 1987. Den ble solgt «som den er» for 3,1 millioner kroner og overtatt i september 2021. Salgsoppgaven beskrev boligen som godt vedlikeholdt, med glaserte takpanner på taket.

Tilstandsrapporten ga taket TG 1 (i god stand). Dreneringen og flere rom under terreng fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Rapporten viste også høye og moderate fuktverdier i kjellerveggene. Selgeren skrev i egenerklæringen at det var oppdaget mugg og litt fukt i kjelleren da huset ble gjort klart for salg.

Etter overtakelsen reklamerte kjøper på fukt rundt pipen, avskalling på takstein, mangler ved brannskillet mellom boenhetene, fukt i kjelleren, en defekt stengeventil og lekkasje fra varmtvannsbereder.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper mente boligen hadde en vesentlig mangel og krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 948 052 kroner, i tillegg til det selskapet allerede hadde utbetalt, og forsinkelsesrente. Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, bestred først ansvar. Etter en vurdering fra nemndas sekretariat (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) erkjente det at boligen hadde en vesentlig mangel, og utbetalte 367 643 kroner. Selskapet mente likevel at taket på den opprinnelige delen, fukten i kjelleren og stengeventilen ikke var avvik fra avtalen, og bestred rentekravet.

Fagkyndige på begge sider var uenige om årsaker og om hva utbedringen ville koste. Kostnadsanslagene for taket og dreneringen varierte sterkt.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda tok utgangspunkt i sekretariatets vurdering og la til grunn en vesentlig mangel etter avhendingslova § 3-9 andre punktum. Tre forhold var avgjørende.

For det første dreneringen. Nemnda mente kjøper måtte regne med utgifter til drenering, siden tilstandsrapporten ga TG 2, viste økte fuktverdier og hadde flere risikoopplysninger om rom under terreng. Selgeren hadde dessuten selv skrevet om fukt og mugg. Kostnadene ble derfor ikke tatt med i prisavslaget.

For det andre taket. Hele takkonstruksjonen og taktekkingen hadde TG 1 og ingen merknader utover alder og normal slitasje. Da var det ikke grunnlag for å holde den eldste delen av taket utenfor.

For det tredje brannskillet. Kommunen hadde svart at arbeid på brannvegg mellom to boenheter er søknadspliktig og må følge dagens tekniske forskrift (TEK 17). Utbedringen ble derfor dyrere enn sekretariatet hadde regnet, men nemnda gjorde et fradrag fordi arbeidet ville gi bedre kvalitet enn før.

Samlet satte nemnda utbedringskostnadene til 800 000 kroner, med fradrag for det selskapet allerede hadde betalt. Om forsinkelsesrenten var nemnda delt. Flertallet mente at en reklamasjon uten beløp kan regnes som et påkrav, og satte renten skjønnsmessig til 170 000 kroner. Mindretallet mente det ikke var fremsatt noe pengekrav i reklamasjonen, som bare tok forbehold om senere krav.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at opplysninger i tilstandsrapport og egenerklæring kan trekke fra et krav. Det som var opplyst om fukt og drenering, gjorde at kjøper ikke fikk dekket den største utgiften. Har taket derimot god tilstandsgrad og ingen merknader, står kravet sterkere.

Saken viser også at fradrag for alder og kvalitetsheving er vanlig når gamle bygningsdeler byttes mot nye. Til slutt viser den at spørsmålet om forsinkelsesrente kan være omstridt, og at nemnda kan dele seg om det.

Kort oppsummert

• Feil ved pipe, tak, brannskille, kjeller og ventil i en tomannsbolig fra 1974 og 1987.
• Selskapet erkjente en vesentlig mangel, men nemnda holdt dreneringen utenfor fordi fukt var opplyst.
• Kjøper fikk delvis medhold, og nemnda delte seg om renten.