Fukt i garasje i enebolig fra 2016: selskapet vant, dissens (FinKN 2022-870)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 2016 med stort garasjeanlegg i kjelleren, solgt "som den er" for 14,2 millioner kroner og overtatt 15.11.18. Den ble markedsført med meget god standard, og bygningsdelene fikk i hovedsak TG 1 (best mulig tilstand). I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) svarte selgeren nei på spørsmål om problemer med drenering og fukt i kjeller og garasje. Selgeren hadde bodd der i 2 til 3 år og oppga at de aldri hadde hatt problemer, men at de holdt garasjeporten lukket.

Våren 2019 fant kjøperen mugg bak hyllene i boden og fuktighet ved en dør. Senere kom det vann inn i kjelleren. Sakkyndige fant kondens fordi det kom varm luft fra boligens ventilasjon inn i garasjen, uten avtrekk. De fant også at hull etter forskalingsstag i betongveggen ikke var plugget, slik at vann rant inn ved mye nedbør.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 1 485 875 kroner, med forsinkelsesrente. Beløpet bestod av et pristilbud på 1 428 250 kroner og et tilbud på 57 625 kroner for ventilasjonsanlegget. Kravet gikk mot selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger) hos Protector Forsikring ASA. Kjøperen mente selgeren og selgerens takstmann måtte kjenne til forholdene, og at feilene var en vesentlig mangel (§ 3-9 andre punktum).

Kjøperens takstmann anslo først utbedringen til omtrent 900 000 kroner. Selskapets takstmann anslo totalt 830 000 kroner, men kom i en senere vurdering ned til 170 000 kroner, ved å tette hullene i veggen. Kjøperens takstmann svarte at dette ikke ville dekke den omfattende fuktinntrengningen.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til at det ikke var brudd på opplysningsplikten (§ 3-7). Tre forhold veide tyngst.

For det første var det ingen klare holdepunkter for at selgeren eller takstmannen kjente til feilene. Veiretten som også var nevnt i saken, kjente kjøperen til ved salget, og den kunne derfor ikke gjøres gjeldende (§ 3-10).

For det andre skal den rimeligste tilfredsstillende utbedringsmetoden legges til grunn, og kjøperen har bevisbyrden for at det trengs mer. Kjøperens takstmann hadde tidligere selv sagt at det kunne være en tilnærming å tette hullene og se om det løste problemet. Flertallet på to mente derfor at selskapets metode på 170 000 kroner var tilstrekkelig, og at det utgjorde omtrent 1 % av kjøpesummen. I tidligere saker har nemnda ikke sett så små beløp som en vesentlig mangel.

For det tredje delte nemnda seg. Mindretallet (forbrukerrepresentanten) mente selskapets takstmann ikke forklarte hvorfor dreneringen ikke lenger måtte utbedres, og at kostnadene var minst 5,8 % av kjøpesummen. Den nye boligen var markedsført som nybygg uten risikoopplysninger, og en omfattende utbedring var upåregnelig. Slik uenighet kalles dissens.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at hvor stort kravet er i forhold til kjøpesummen, og hva som er den billigste forsvarlige utbedringen, ofte avgjør utfallet. Når to sakkyndige er uenige, er det kjøperen som må vise at en dyrere metode er nødvendig. Nemnda behandler saker skriftlig og kan ikke prøve bevisene like grundig som en domstol.

Kort oppsummert

• Fukt, kondens og vanninntrenging i garasjeanlegget i en enebolig fra 2016, med krav på 1 485 875 kroner.
• Flertallet la den billigste utbedringen til grunn og mente at det ikke var en vesentlig mangel.
• Selskapet vant frem, med dissens, og kjøperen nådde ikke frem med kravet.