Mange avvik i moderne enebolig fra 2015: delvis medhold (FinKN 2022-43)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Hamar, oppført i 2015 og 2016 og solgt «som den er» for 4,1 millioner kroner ved kjøpekontrakt 26.4.17. Kjøperen overtok 1.6.17. Salgsprospektet omtalte en flott og moderne bolig med god standard. Tilstandsrapporten beskrev en normalt god håndverksmessig utførelse, og drenering fikk TG 1 (tilstandsgrad 1, altså ingen eller svake avvik). Selgeren hadde bodd i boligen siden den ble bygget, og egenerklæringen (skjema der selger svarer på det han vet om boligen) opplyste at store deler av byggearbeidet var gjort av selgerens eget firma. Drenering og fuktsikring var gjort av faglærte og ufaglærte.

Etter overtakelsen ble det avdekket mange avvik. En tidligere sak hadde allerede endt med at selskapet betalte 190 000 kroner i prisavslag, blant annet for ventilasjon og isolasjon under garasjen. Etter det meldte kjøperen om nye forhold: uisolerte søylepunkter, fuktsikring av grunnmuren, perforert dampsperre, isolasjon på loftet, takstein, takrenner, en jordkabel som lå for grunt, og ufaglært arbeid.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 981 152 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), og omtrent 100 000 kroner i erstatning. Kjøperen viste til flere avvik fra TEK 10 (byggteknisk forskrift som gjaldt da boligen ble bygget) og mente at en rapport tilsa at ufaglært arbeid hadde senket verdien.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgerens ansvar for mangler), erkjente ansvar for en del av forholdene. Det mente at andre var reklamert på for sent eller ikke godt nok dokumentert, og at det ikke var gitt uriktige opplysninger om ufaglært arbeid.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Tre forhold var avgjørende.

For det første ble kravet om varmtvannsrør på badet avvist fra behandling. De sakkyndige var uenige om det var et avvik og om det trengte utbedring. Nemnda har ikke byggfaglig kompetanse og behandler saker skriftlig. Et slikt spørsmål egner seg bedre for en domstol, hvor parter og sakkyndige kan forklare seg muntlig.

For det andre ble det ikke gitt medhold i at selgeren hadde gitt uriktige opplysninger om ufaglært arbeid (§§ 3-7 og 3-8). Selgeren er utdannet byggingeniør og hadde brukt faglærte håndverkere til det meste, og han hadde vist til utdanningsbevis. Selv om arbeidet hadde avvik, betyr ikke det at det var ufaglært, for også fagfolk gjør feil. Nemnda så heller ikke at arbeidet fremstod som klart ufagmessig.

For det tredje forelå det avvik ved isolering av søylepunkter og fuktsikring av grunnmuren, i tillegg til de forholdene selskapet ikke bestred (terskler, isolasjon på loftet, dampsperre, takstein, takrenner og jordkabel). Selskapet hadde allerede erkjent at boligen hadde en vesentlig mangel etter § 3-9 andre punktum. Prisavslaget (§ 4-12) ble satt skjønnsmessig til 200 000 kroner. Det ble gjort fradrag for fuktsikringen, fordi det ved salget var gitt risikoopplysninger om den. Kravet om erstatning kunne nemnda ikke ta stilling til slik saken var opplyst. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at også en ny bolig kan ha mange avvik, og at flere reklamasjoner i en bolig ikke i seg selv beviser at det er brukt ufaglært arbeid. Det må sannsynliggjøres med konkrete holdepunkter.

Den viser også at nemnda ikke avgjør alt. Når fagkyndige er uenige om hva som er riktig, kan et krav bli avvist fra nemndsbehandling. Prisavslaget kan bli langt lavere enn kravet når beløpet må fastsettes skjønnsmessig og noen forhold var beskrevet på forhånd.

Kort oppsummert

• En moderne enebolig fra 2015 og 2016 hadde mange avvik fra byggeforskriften.
• Kravet om ufaglært arbeid førte ikke frem, og ett forhold ble avvist fra nemndsbehandling.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 200 000 kroner i prisavslag av et krav på 981 152 kroner.