Feilkoblet baderomsventilasjon i tilbygg: delvis medhold (FinKN 2024-791)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1955 med et nyere tilbygg. Tilbygget hadde ferdigattest fra 2017. Boligen ble solgt «som den er» for 7,65 millioner kroner, og kjøperen overtok i juni 2021. Salgsoppgaven beskrev en familieleilighet med god og moderne standard. Tilstandsrapporten ga badet i tilbygget TG 0 og 1 på blant annet membran, sluk, avløpsrør og ventilasjon (det vil si ingen eller små avvik), og taket ble ikke besiktiget. Det ble ikke gitt konkrete risikoopplysninger om tilbygget.

I oktober 2022 skulle kjøperen sette inn mekanisk avtrekk på badet. Da oppdaget hun at ventilasjonskanalene var koblet feil, slik at fukt fra badet gikk opp i takkonstruksjonen. I februar 2023 ble konstruksjonen åpnet. Der fant en fagkyndig større sopp- og råteskader. Taket manglet dessuten dampsperre og nødvendig bæring. Kjøperen reklamerte (meldte fra om mangelen) 15. februar 2023.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 402 975 kroner, som var det utbedringen faktisk kostet. Hun krevde i tillegg 11 585 kroner til takstrapport og 14 000 kroner til endringssøknad hos kommunen. Til sammen ble kravet 428 560 kroner.

Selgers forsikringsselskap, Anticimex, mente at det ikke forelå noen mangel. Selskapet la vekt på at boligen var fra 1955, og på sin egen takstmanns anslag på 149 625 kroner. Selskapet mente også at kjøperen hadde reklamert for sent.

Hva nemnda la vekt på

Først tok nemnda stilling til fristen. Reklamasjonsfristen begynner ikke å løpe før kjøperen kjenner til, eller burde kjenne til, at det er en vesentlig mangel. Det var først da konstruksjonen ble åpnet at skadeomfanget ble kjent. Reklamasjonen var derfor i tide.

Deretter kom mangelen. Skadene gjaldt tilbygget, ikke det gamle huset. Et tilbygg med ferdigattest skal være bygget etter gjeldende regler. Manglende bæring, manglende dampsperre og feilkoblet ventilasjon har ikke noe med normal alder og slitasje å gjøre. Nemnda mente misforholdet var åpenbart. Det viktigste var hvor dyr utbedringen ble, at tilbygget var fra 2014, og at salgsoppgaven skapte forventninger om god standard.

Til slutt kom kostnadene. De to takstmennene var uenige om hva utbedringen ville koste. Da kjøperen hadde utbedret, la nemnda de faktiske kostnadene til grunn, ikke anslagene. Nemnda fant dem rimelige og forsvarlige. Prisavslaget ble satt skjønnsmessig, fordi kjøperen fikk noen nye overflater og derfor måtte tåle et lite fradrag for standardheving.

Dissensen (uenigheten i nemnda) gjaldt takstutgiftene. Flertallet mente at utgifter til sakkyndig bistand hører med til kostnadene ved å få mangelen rettet, og fastsatte prisavslaget til 375 000 kroner. Mindretallet mente at slike utgifter må vurderes som erstatning, og at erstatning krever at selger kjente til forholdet. Det hadde selger ikke gjort. Mindretallet landet på 363 415 kroner.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en kjøper kan få medhold for skjulte feil i et nyere tilbygg, selv om resten av huset er gammelt. Alderen på huset betyr mindre når skaden sitter i en nyere del som er godkjent av kommunen.

Den viser også at reklamasjonsfristen kan regnes fra da skadeomfanget ble kjent, og ikke fra da du første gang merket noe. Og når utbedringen er gjort, veier faktiske regninger tyngre enn anslag. Samtidig kan utgifter til sakkyndig rapport bli et omstridt punkt.

Kort oppsummert

• Feilkoblet ventilasjon fra badet førte fukt inn i taket på et tilbygg fra 2014, med sopp og råte som følge.
• Nemnda mente reklamasjonen kom i tide og at det forelå en vesentlig mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold. Nemnda delte seg om takstutgiftene, og flertallet fastsatte prisavslaget til 375 000 kroner.