Ulovlig kjellerleilighet og feil ved bad: delvis medhold (FinKN 2024-662)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1953 i Vestland, solgt «som den er» for 3,25 millioner kroner og overtatt i september 2019. Salgsoppgaven fortalte at huset var mer eller mindre renovert i 2014 og 2015, med nytt elektrisk anlegg, nye vegger og overflater i kjelleren og ventilasjon. Den sa også at det ikke fantes ferdigattest eller brukstillatelse, og at flere endringer ikke var byggemeldt.

I egenerklæringen (selgerens skjema om boligens tilstand) krysset selger av for at de to nye badene var utført med både faglært og ufaglært arbeid, og oppga at kjellerleiligheten var nyrenovert. På spørsmålet om utleiedelen var godkjent av bygningsmyndighetene, svarte selger ja.

Etter overtakelsen fant kjøperne flere forhold: badet på loftet var utett, pipen var kledd inn, betongtrappen hadde rustet armering, ventilasjonsanlegget fungerte ikke, ytterveggene i kjelleren manglet en tett såle under bunnsvillen, og kommunen kunne ikke finne noen godkjenning av utleieleiligheten. En søknad fra 2014 var avsluttet uten vedtak, fordi flytting av avkjørselen ikke kunne godkjennes.

Hva kjøperne krevde, og hva selskapet mente

Kjøperne krevde 729 843 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). I tillegg krevde de 21 521 kroner til fagkyndige, 96 000 kroner for tapte leieinntekter, 45 362 kroner i juridiske utgifter og forsinkelsesrente.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente at selger trodde leiligheten var godkjent, siden det allerede fantes en leilighet i kjelleren da selger kjøpte huset. Selskapet mente også at kravet var tapt fordi kjøperne hadde vært passive, og at det ikke forelå en vesentlig mangel. Subsidiært var prisavslaget satt for høyt.

Hva nemnda la vekt på

For det første opplysningene om leiligheten. Nemnda mente at det var gitt uriktige og misvisende opplysninger om at utleiedelen var godkjent (§§ 3-7 og 3-8). Uten godkjenning er det usikkert både om og til hvilken pris leiligheten kan legaliseres, og det avgjorde at opplysningene hadde betydning for kjøpet. Nemnda så heller ikke at kravet var bortfalt på grunn av passivitet.

For det andre om mangelen var vesentlig (§ 3-9 andre punktum). Kjøperne oppga at utbedringene ville koste omkring 21 prosent av kjøpesummen. Nemnda mente kostnadene var så store at boligen var vesentlig dårligere enn forventet. Bad, ventilasjon og kjelleryttervegger var alle oppgitt som nye eller oppgraderte, og kjøperne kunne ikke regne med slike feil. Pipen og betongtrappen var derimot gamle bygningsdeler, og at de trengte utbedring, var ikke upåregnelig. De ga ikke prisavslag.

For det tredje beløpet. Prisavslaget følger den rimeligste tilfredsstillende utbedringen (§ 4-12). Kjøperne ville legge et tilbud på 305 822 kroner for badet til grunn, men det gjaldt også stuetak, kjeller og rigging uten at kostnadene var fordelt. Nemnda la derfor et lokalt utbedringstilbud på 51 375 kroner til grunn. Sammen med ventilasjon, godkjenning av kjelleren og ytterveggene ble prisavslaget satt til 260 000 kroner.

Kravet om tapte leieinntekter ble ikke tatt til følge, fordi det ikke var dokumentert. Utgiftene til juridisk bistand og fagkyndige var dekket av kjøpernes egen forsikring, og var derfor ikke noe tap.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et svar på egenerklæringen kan gi grunnlag for krav selv om selger ikke visste bedre. Poenget er at opplysningen var feil og at den hadde betydning for kjøpet.

Den viser også at et stort krav ofte krympes. Bare de forholdene som var opplyst som nye eller oppgraderte, ga avslag, mens gamle bygningsdeler ble regnet som påregnelige. Nemnda velger dessuten den billigste løsningen som virker, og et dyrere tilbud må dokumenteres per bygningsdel. Utgifter som en forsikring allerede dekker, gir ikke erstatning, og tapte inntekter må dokumenteres.

Kort oppsummert

• Utleieleiligheten i kjelleren var opplyst som godkjent, men var det ikke, og flere nye eller oppgraderte deler hadde feil.
• Nemnda fant vesentlig mangel, men ikke for pipe og betongtrapp, som var gamle.
• Kjøperne fikk delvis medhold og et prisavslag på 260 000 kroner.