Vanninnsig og råte i våningshus: prisavslag 100 000 kr (FinKN 2025-583)

Hva saken gjaldt

Boligen var et gammelt våningshus i Agder, bygget tidlig på 1800-tallet og pusset opp i 2009. Den ble solgt «som den er» for 4 900 000 kroner ved kjøpekontrakt datert 5.10.17. Salgsoppgaven beskrev det meste av boligen som i meget god stand.

Selger hadde likevel gitt mange risikoopplysninger i egenerklæringen (selgers skjema om boligen). Der stod det om tidligere dreneringsfukt i kjelleren, sopp og mus. Det stod også at det hadde vært lekkasje inn hoveddøren, og at dør, gulv, underlag og bjelke var byttet ut.

Kjøperen reklamerte (meldte fra om mangel) allerede i 2018 på vanninnsig i kjeller og feil ved taket. Det saken gjelder, oppstod senere. I desember 2022 oppdaget kjøperen vanninnsig i kjelleren ved hovedinngangen. Bak et skap kom det sand inn, og det var sopp, fukt og råte i bjelkelaget. Skaden var ca. 1,2 meter langs grunnmuren og ca. 2 meter innover i boligen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 275 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med forsinkelsesrenter. Kravet bygget på et pristilbud fra en takstmann og en arbeidsbeskrivelse som gikk ut på å rive og legge nytt gulv og bjelkelag i gangen.

Bakgrunnen er at partene i 2019 hadde inngått et forlik etter den første reklamasjonen. Selskapet på selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger) hadde da betalt 165 000 kroner som fullt og endelig oppgjør. Selskapet avviste først kravet under henvisning til forliket og for sen reklamasjon. Senere erkjente det mangelsansvar. Uenigheten gjaldt bare hvor stort prisavslaget skulle være.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente at forliket ikke omfattet dette forholdet, og at det forelå et vesentlig avvik. Det satte prisavslaget til 100 000 kroner. Selskapet godtok dette. Kjøperen klaget til nemnda og ville ha mer.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda la til grunn at det forelå en mangel, siden selskapet hadde erkjent det. Spørsmålet var beløpet. Tre forhold var viktige.

For det første kunne nemnda ikke bygge på pristilbudet kjøperen la frem. Det gjaldt innvendig arbeid som å demontere trappen og skifte gulv og bjelkelag. Nemnda mente det ikke var godt nok dokumentert hva som faktisk måtte gjøres.

For det andre hadde heller ikke den første takstmannen oppgitt hva de innvendige arbeidene ville koste. Nemnda måtte derfor i stor grad skjønne over beløpet.

For det tredje er det kjøperen som har bevisbyrden (ansvaret for å dokumentere) for hvor mye utbedringen koster. Er dokumentasjonen svak, bærer kjøperen risikoen for at kostnaden er høyere enn det som legges til grunn. En e-post fra en takstmann, som gjengav en samtale om at trappen måtte tas ned, endret ikke dette.

Nemnda kom til at prisavslaget skulle være 100 000 kroner, med forsinkelsesrenter fra 30 dager etter påkrav. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ikke er nok å vinne på at det foreligger en mangel. Beløpet må også dokumenteres. Et pristilbud som omfatter mer enn selve skaden, eller som ikke er knyttet tydelig til feilen, veier lite.

Den viser også at et tidligere forlik ikke nødvendigvis stenger for et nytt krav, når det nye forholdet er et annet enn det som ble forlikt.

Kort oppsummert

• Vanninnsig og råte i etasjeskillet ved inngangspartiet i et våningshus fra begynnelsen av 1800-tallet.
• Selskapet erkjente mangelen. Striden gjaldt bare beløpet.
• Nemnda satte prisavslaget til 100 000 kroner, ikke 275 000 kroner. Selskapet fikk medhold.