Hagen lå delvis på nabotomt, enebolig fra 1989: delvis medhold (FinKN 2022-747)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1989, solgt som den er for 7 580 000 kroner. Kjøperen overtok i juni 2021. Salgsoppgaven beskrev tomten som solrik og hagen som pent stelt med god plass til lek, og viste bilder av terrassen og uteområdet med lekestue, flaggstang og busker. Tomten var oppgitt til 633 kvadratmeter, og et kart over eiendommens grenser fulgte med. Selgeren hadde bodd i boligen siden 1999 og opplyste i egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) at naboen hadde søkt om å bygge to eneboliger.

Da naboen fikk målt opp grensen i november 2021, viste det seg at grensen lå bare 3,5 meter fra husveggen, og ikke ute ved vollen. Deler av plenen, terrassen, uthuset og skråningen lå utenfor tomten, og en del av området lå på kommunal grunn regulert som friområde. Det var ikke noe avvik i tomtens samlede størrelse i kvadratmeter.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 1 160 000 kroner. Kravet bygget på en sakkyndig vurdering på 928 000 kroner, regnet ut fra en tomteverdi på 6 000 kroner per kvadratmeter. Kjøperen mente at oppsettet på tomten ga et uriktig inntrykk av hvor grensene gikk, og at det ikke var opplyst at plenen lå på nabotomten.

Selskapet var selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger). Det mente at det verken var gitt manglende eller uriktige opplysninger, og at kjøperen hadde fått det arealet som var opplyst. Selskapet la frem en uttalelse fra en megler som mente at det manglende arealet hadde begrenset verdi, og anslo at det ville koste 200 000 kroner å flytte dukkehus og flaggstang og fjerne en del av verandaen.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og nemnda kom til at det var en mangel fordi det var gitt uriktige opplysninger. Kjøperen fikk delvis medhold: nemnda ga rett i at det var en mangel, men satte prisavslaget til 350 000 kroner. Tre ting veide tyngst.

For det første at tomtens opparbeidelse ga en klar forventning om hvor grensen gikk. Det flate, planerte området fremsto sammenhengende, og vollen og veien var naturlige grenser. Dukkehuset, flaggstangen og buskene ga inntrykk av at området hørte til boligen. Det er en uriktig opplysning når grensene går et godt stykke unna, også når det oppgitte arealet stemmer.

For det andre at kartet ikke fritok selgeren. Nemnda har tidligere lagt til grunn at kjøperen ikke kan forventes å oppdage avvik ut fra et kart som følger med salget.

For det tredje at skråningen mot vollen var ikke omfattet. Kjøperen kunne ikke forvente at den hørte til eiendommen, siden megleren avviste å ha sagt det og selgeren ikke var vist å ha sagt det.

Prisavslaget ble satt skjønnsmessig. Nemnda tok hensyn til den sakkyndiges utregning, men også til meglerens vurdering av at det manglende arealet ga et meget begrenset verditap. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en tomtegrense kan være uriktig fremstilt selv om arealet i salgsoppgaven stemmer. Når hagen ser ut til å høre sammen med boligen, kan kjøperen legge det til grunn. Beløpet blir likevel ofte langt lavere enn en utregning per kvadratmeter gir, fordi nemnda vurderer hva bruken av arealet er verdt for kjøperen.

Kort oppsummert

• Tomtegrensen lå 3,5 meter fra husveggen, og deler av hagen, terrassen og uthuset lå utenfor tomten. Kjøperen krevde 1 160 000 kroner.
• Nemnda mente at oppsettet på tomten ga uriktig inntrykk av grensene, men at skråningen mot vollen ikke var omfattet.
• Kjøperen fikk delvis medhold, og prisavslaget ble satt til 350 000 kroner.