Ulovlig veranda og tilbygg i enebolig fra 1966: delvis medhold (FinKN 2023-670)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Innlandet, oppført i 1966. Den ble solgt «som den er» for 2,275 millioner kroner og overtatt 21.12.20. I markedsføringen ble tomten omtalt som stor og solrik med utsikt, og verandaen som en terrasse på 46 kvadratmeter. Salgsdokumentene opplyste at spisestuen var bygget på i 1985, at en tidligere carport var gjort om til utvendig bod i 2007, og at kommunen ikke hadde noen ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse i sine arkiver.

Rundt overtakelsen og i månedene etter fant kjøperen flere problemer. Det var ulovlige tiltak: carporten og inngangspartiet i nord var bygget om uten tillatelse, og det samme gjaldt tilbygget og verandaen i sør. Det var lekkasjer rundt pipene. Og det var feil og skader ved krypkjelleren og etasjeskillene. Kjøperen søkte kommunen og fikk godkjent de fleste tiltakene, men dispensasjon for verandaen ble avslått. Omtrent en tredjedel av verandaen, mot sørvest, måtte fjernes og erstattes med en lavere platting.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Saken gikk mot selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger når det er en mangel). Kjøperen krevde 399 925 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), justert for prisvekst. Kjøperen mente at opplysningene ved salget var mangelfulle og uriktige, og at boligen var langt dårligere enn det kjøperen hadde grunn til å vente.

Forsikringsselskapet bestred at opplysningene var mangelfulle eller uriktige, og at avviket var vesentlig.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold, og nemnda kom til samme resultat. Nemnda var likevel mer i tvil om vesentlighet. Fire forhold veide tyngst.

For det første kostnadene. Partene var enige om at utbedringskostnadene var høye nok til å være et vesentlig avvik i størrelse. De to takstmennene i saken anslo utbedringskostnadene til henholdsvis 239 925 og 270 944 kroner.

For det andre verandaen. Den store terrassen og utsikten var fremhevet i markedsføringen. Nemnda mente derfor at det var et tap å måtte legge en tredjedel av den lavere. I tillegg var etasjeskillet i tilbygget av tre, ikke porebetong som beskrevet.

For det tredje hvem som kunne ha stoppet feilene. Nemnda mente selgeren ikke i særlig grad kunne lastes. Megleren hadde derimot en klar grunn til å undersøke nærmere, siden han kjente til påbyggene og kommunen ikke hadde dokumenter.

For det fjerde utmålingen. Prisavslaget kan omfatte både utbedringskostnader og verditap. Nemnda la den laveste kostnadsberegningen til grunn. Et anslag for verditapet på verandaen kom i tillegg. Høyere byggekostnader på grunn av prisvekst var ikke dokumentert, og kjøperen fikk derfor ikke tillegg for det. Nemnda kom frem til 350 000 kroner. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at ulovlige tiltak kan gi rett til prisavslag når avviket samlet sett er stort nok, også når hver enkelt feil kan virke liten. Nemnda vurderer alle forholdene under ett.

Hva som ble fremhevet i markedsføringen, kan telle med. Når en veranda eller utsikt er brukt som salgsargument, kan tapet av den bety mer.

Kjøperen fikk ikke hele kravet. Nemnda krever dokumentasjon for utgifter som prisvekst.

Kort oppsummert

• Ulovlige tiltak, pipelekkasjer og feil ved krypkjeller og etasjeskille i en enebolig fra 1966.
• Nemnda mente de samlet var en vesentlig mangel, og kjøperen fikk delvis medhold.
• Prisavslaget ble 350 000 kroner av 399 925 kroner som var krevd.