Skjeve gulv i nyrenovert enebolig fra 1934: kjøper fikk medhold (FinKN 2023-476)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1934 i Rogaland. Selgeren hadde eid den i omtrent ett år og renovert den grundig før salget. Den ble solgt utenfor det åpne markedet, som den er, for 14 000 000 kroner, og kjøperen overtok 28.6.21. Det ble ikke laget noen tilstandsrapport. Kjøperen måtte derfor stole på salgsoppgaven, egenerklæringen (selgerens skjema om boligen) og svarene på e-post.

I egenerklæringen svarte selgeren nei på spørsmål om det er eller har vært skjevheter, setningsskader eller skjeve gulv. Selgeren opplyste samtidig om omfattende arbeid av fagfolk, blant annet på bad, tak, rør og el-anlegg.

Etter overtakelsen ble kjøperen gjort oppmerksom på store skjevheter av en montør som skulle sette inn en garderobe. Deler av det nye parkettgulvet begynte å løsne. Gulvleggeren som hadde lagt gulvet for selgeren, skrev til kjøperen at han hadde sagt fra om at gulvet var ujevnt, og at selgeren likevel ba ham legge parketten. Selgeren forklarte senere at han hadde rettet opp skjevhetene under renoveringen, og at huset uansett var gammelt.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 1 604 500 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), i tillegg til 4 000 kroner i erstatning for egenandel. Beløpet bygget på en rapport som mente at hele parkettgulvet i to etasjer måtte tas opp og gulvet rettes, og at det måtte skje ved å sette inn nye bjelker ved siden av de gamle.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Det mente at skjevheter er påregnelige i et hus fra 1934 og ikke utløser noen plikt til å opplyse. Det mente også at selgeren var i god tro og trodde skjevhetene var utbedret. Selskapets egen takstmann anslo utbedringen til et lavere beløp.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og nemnda mente at kjøperen skulle få medhold. Tre forhold veide tungt.

For det første var svaret i egenerklæringen uriktig. Selgeren erkjente selv at han kjente til skjevheter. Spørsmålet gjaldt om det er eller har vært skjevheter. Det spiller derfor ingen rolle at han trodde de var utbedret. Boligen var solgt som nyrenovert, og kjøperen kunne regne med at skjevhetene var tatt hånd om. Når det ikke fantes noen tilstandsrapport, måtte kjøperen kunne stole på at det viktigste selgeren visste, sto i salgsoppgaven eller egenerklæringen (§§ 3-7 og 3-8).

For det andre var det trolig at det ville ha påvirket kjøpsavtalen om opplysningen var gitt riktig. Skjevhetene var omfattende, gulvet gikk i oppløsning, og de gjorde det vanskelig å innrede huset.

For det tredje ble utmålingen av prisavslaget avgjort av uenigheten mellom de sakkyndige. Sekretariatet ville legge det rimeligste anslaget, 544 625 kroner, til grunn. Men kjøperen la senere frem en uttalelse om at bjelkelagene fra 1934 er for svake til å bære den tunge avrettingsmassen som den rimeligste metoden krever. Selskapet svarte ikke på dette. Nemnda mente da at det var mest sannsynlig at den rimeligste metoden ikke holdt, og satte prisavslaget til hele kravet. Det ble ikke gjort fradrag for at et nytt gulv er bedre enn det gamle. Kjøperen fikk også de 4 000 kronene og renter. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et nei i egenerklæringen må stemme. Selv om et gammelt hus alltid har litt skjevt, kan det være en mangel når huset er solgt som renovert og selgeren vet at skjevhetene finnes.

Den viser også at det å tro at noe er utbedret, ikke frikjenner selgeren når spørsmålet gjelder om noe har vært der.

Til slutt viser saken at bevis kan avgjøre beløpet. Selskapet svarte ikke på den siste sakkyndige uttalelsen, og da la nemnda kjøperens metode til grunn.

Kort oppsummert

• Kjøperen av en nyrenovert enebolig fra 1934 fant store skjevheter i gulvene og krevde 1 604 500 kroner.
• Selgeren hadde svart nei på skjevheter i egenerklæringen, selv om han kjente til dem, og det fantes ingen tilstandsrapport.
• Kjøperen fikk medhold i hele kravet, fordi selskapet ikke svarte på den siste sakkyndige uttalelsen om utbedringsmetoden.