El-feil og råte i tak i enebolig fra 1962: delvis medhold (FinKN 2023-327)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Nord-Norge, oppført i 1962. Den ble solgt for 6 250 000 kroner og overtatt 1.5.20. Salgsprospektet beskrev en bolig som jevnt over holdt meget bra standard, med utbygd stue fra 1979 og betydelig oppussing i 2009. Verditaksten sa at el-anlegget var oppgradert de siste årene, med nye kurser ved kjøkkenet og stuen, og at det fantes samsvarserklæring (dokumentasjon på at el-arbeid er utført etter reglene) på alt arbeid som var gjort.

Selgeren hadde derimot krysset av i egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om det han vet om boligen) for at el-arbeidet var gjort både av faglærte og ved egeninnsats. Han svarte at det ikke fantes samsvarserklæring for hele anlegget og at anlegget ikke var kontrollert. Han opplyste også om fuktmerker i taket på badet i andre etasje og om at han hadde lagt takplater over gammel shingel på tilbygget i 2005, bare av kosmetiske hensyn.

Etter overtakelsen kontrollerte det lokale el-tilsynet anlegget og påviste feil. Elektrikere fant til slutt 41 avvik, blant dem løsninger som kunne gi brannfare. Kjøperen oppdaget også råteskade i taket og stubbloftet over tilbygget. Den skyldtes en feil konstruksjon fra byggeåret, og flere fagfolk hadde ikke funnet den ved befaring.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 363 828 kroner, erstatning på 114 750 kroner for utgifter til juridisk bistand, og forsinkelsesrente. Kjøperen mente feilene var vesentlige og ikke til å vente i en bolig som var solgt som oppgradert.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring selger har tegnet for å dekke kjøperes krav om mangler), avviste kravet. Det mente selgeren ikke kjente til feilene, at boligens alder gjorde noen av utbedringene påregnelige, og at kjøperen bare kunne kreve den rimeligste forsvarlige utbedringen. Det viste til en egen rapport som prisla utbedringen langt lavere.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda var enstemmig og kom til delvis medhold for kjøperen. Fire ting veide tyngst.

For det første valgte nemnda kjøperens elektriker. Den mente hans gjennomgang var grundig og overbevisende, og at selskapet ikke hadde svart på den nyeste uttalelsen. Utbedringen av el-anlegget ble satt til 212 607 kroner.

For det andre var flere feil alvorlige og ikke til å vente. Boligen var markedsført med meget bra standard, og verditaksten viste til nytt el-arbeid med samsvarserklæring. Sammen med råteskaden i taket mente nemnda at avviket samlet var vesentlig.

For det tredje ble prisavslaget redusert. For taket ble det gjort et fradrag på om lag 50 %, fordi kjøperen får et nytt tak i stedet for et som var fra byggeåret. For el-anlegget tok nemnda utgangspunkt i at bare om lag 13 % av anlegget ikke var oppgradert i nyere tid, siden selskapet ikke hadde imøtegått dette. Prisavslaget for tak og el-anlegg ble om lag 235 000 kroner. Med sakkyndigkostnader på 43 460 kroner ble samlet prisavslag 280 000 kroner.

For det fjerde gjaldt erstatningen selgerens kontrollansvar (det selgeren kunne kontrollere eller påvirke). Råteskaden var en skjult feil fra byggeåret, og lå utenfor selgerens kontroll. El-avvikene hadde i stor grad oppstått i selgerens eiertid. Nemnda satte derfor erstatningen for juridisk bistand til 60 000 kroner. Forsinkelsesrente ble tilkjent.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en oppgradering som er nevnt i salgsdokumentene, gir kjøperen en forventning om at arbeidet er godt gjort. Når nemnda skal avgjøre hva utbedringen koster, legger den vekt på hvilken utbedring som er forsvarlig på avgjørelsestidspunktet, og på hvilke fagfolk som er mest grundige.

Saken viser også at delvis medhold ofte betyr redusert beløp. Både levetid og standardheving kan gi fradrag. Erstatning for utgifter til bistand kan bli satt lavere enn kravet, fordi bare det som ligger innenfor selgerens kontroll, dekkes.

Kort oppsummert

• Enebolig fra 1962 med 41 avvik ved el-anlegget og en skjult råteskade i taket.
• Nemnda mente avviket samlet var vesentlig, men fant at selskapets utbedringsforslag ikke var det rimeligste forsvarlige.
• Kjøperen fikk delvis medhold: prisavslag på 280 000 kroner mot kravet på 363 828 kroner, og erstatning på 60 000 kroner.