Konstruksjonsfeil i bassenghus, bolig fra 1917: delvis medhold (FinKN 2023-617)

Hva saken gjaldt

Boligen var en eksklusiv enebolig fra 1917, påbygget i 1976 og 1977 med et bassenghus. Den ble solgt som den er for 37 millioner kroner og overtatt 1. april 2019. Tilstandsrapporten ga bygningen samlet TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) på grunn av alder, men ytterveggene og takkonstruksjonen fikk TG 1. Rapporten sa at bygningen var oppført etter normal byggeskikk på byggetidspunktet og i gode konstruksjoner, og at det ikke var synlige feil ved de bærende konstruksjonene. Selger opplyste i egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om boligens tilstand) at tilbygget var bygget av arkitekt og fagfolk, og antok at det var gjort etter reglene den gang.

Vinteren 2022 ville kjøperen oppgradere bassenghuset. Da veggen ble åpnet, viste det seg at det var alvorlige konstruksjonsfeil i yttervegger og tak. Bassenghuset var ikke bygget etter ingeniørens tegninger fra 1977, men etter endrede tegninger fra arkitekten, med en lecamur (blokker av lettklinker) under søylene. Ifølge en rådgivende ingeniør sklir taket utover og trekker ytterveggene med seg.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) oppad begrenset til utbedringskostnadene på 3,1 millioner kroner. Kjøperen mente at opplysningene om normal byggeskikk og gode konstruksjoner var uriktige (§ 3-8), og at boligen var i vesentlig dårligere stand enn forventet (§ 3-9 andre punktum).

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), avviste kravet. Bassenghuset var bygget etter tegninger fra en arkitekt, og opplysningene var for generelle til å regnes som uriktige. Selskapets rapport anslo utbedringen til 100 000 kroner, om lag 0,3 prosent av kjøpesummen. Fagfolkene var svært uenige: kjøperens ingeniør og tømrer mente selskapets løsning ikke ville hjelpe.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda var enig når det gjaldt uriktige opplysninger. Opplysningene om normal byggeskikk og gode konstruksjoner var ikke konkrete nok til å regnes som uriktige. Nemnda ga likevel kjøperen delvis medhold, under tvil, av tre grunner.

For det første kom det nye dokumentasjon fra kjøperen etter sekretariatets vurdering. Ingeniøren og tømreren gikk konkret imot selskapets rapport, og selskapet svarte ikke på dem. Nemnda må legge til grunn det som fremstår mest sannsynlig. Den la til grunn tømrerens anslag på om lag 1 700 000 kroner, som er 4,59 prosent av kjøpesummen. Det er helt i grenseland for det som teller som vesentlig i rettspraksis.

For det andre var feilen skjult og lå i kjernen av det § 3-9 andre punktum skal fange opp. Takkonstruksjonen hadde TG 1, og ingenting i rapporten antydet en alvorlig konstruksjonsfeil.

For det tredje var det en reell skaderisiko. Tømreren fortalte at bassenghuset beveget seg under arbeidet.

Mot dette sto at påbygget var fra 1976 og 1977 og bygningen hadde TG 2, så kjøperen måtte regne med noen oppgraderingskostnader. Prisavslaget ble satt til 1 700 000 kroner, uten fradrag for standardheving. Kjøperen fikk delvis medhold fordi beløpet ble lavere enn kravet på 3,1 millioner kroner. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at kostnadsanslaget kan avgjøre om en feil regnes som vesentlig. Når fagfolkene er uenige, må nemnda velge det som er mest sannsynlig, og kjøperen bør ha konkret dokumentasjon fra fagkyndige som svarer på motpartens rapport.

Den viser også at generelle uttrykk i en tilstandsrapport, som normal byggeskikk og gode konstruksjoner, ikke nødvendigvis er nok til å regnes som uriktige. En skjult konstruksjonsfeil kan likevel gi krav gjennom regelen om vesentlig mangel.

Kort oppsummert

• Bassenghus fra 1977 hadde en alvorlig konstruksjonsfeil, og kjøperen krevde 3,1 millioner kroner.
• Opplysningene i rapporten var for generelle til å være uriktige, men feilen var en vesentlig mangel etter en dokumentert kostnad på om lag 1 700 000 kroner.
• Kjøperen fikk delvis medhold, med et prisavslag på 1 700 000 kroner.