Tomt mindre enn opplyst og shingel som løsnet: delvis medhold (FinKN 2022-804)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1951, solgt «som den er» for 3 050 000 kroner. Salgsprospektet oppga en tomt på ca. 1 665 m². Det ble også opplyst at taket på både bolig og garasje hadde fått ny shingel og nye vindskier i 2018, og at selger hadde gjort arbeidet selv uten faglært hjelp. I tilstandsrapporten fikk takkonstruksjonen TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og det ble opplyst at tomtearealet var hentet fra en nettbasert eiendomsdatabase og ikke kontrollert mot kommunens byggemappe.

Etter overtakelsen fant kjøper ut at tomten bare var på 1090 m². Kart- og oppmålingsforretningen fra 1949 viste det samme tallet. Kjøper reklamerte også på feil ved takarbeidet. Entreprenører uttalte at spikrene var for korte, at halvparten av dem manglet, og at klebeplasten under shingelen ikke var fjernet. Store deler av shingelen hadde falt av.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 1 000 048 kroner, i tillegg til erstatning for advokatkostnader og forsinkelsesrenter. Kjøper mente arealavviket var en mangel som selger og megler måtte kjenne til, og at feilene på taket var uventede.

Protector, som hadde selgers boligselgerforsikring, avslo kravet. Selskapet mente at det var reklamert for sent, at deler av tomten var vunnet gjennom hevd (langvarig bruk), at avviket ikke var vesentlig, og at feilene på taket ikke var en mangel når det var opplyst om ufaglært arbeid. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøper medhold, og saken ble klaget inn for nemnda med ny dokumentasjon om verditapet.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kom til at det var en mangel, og at den var vesentlig. Tre forhold var sentrale.

For det første regnet nemnda arealavviket og takfeilene sammen. Tallene var store nok til at kravet oversteg 26 % av kjøpesummen etter sekretariatets beregning, og feilene var også av en art som var utenfor det kjøper kunne regne med.

For det andre er utgangspunktet at kjøper overtar risikoen ved ufaglært arbeid. Her var likevel feilene helt grunnleggende, på en viktig del av huset, og shingelen løsnet bare noen få år etter arbeidet. Det lå utenfor den risikoen kjøper må akseptere, selv om ufaglært arbeid var opplyst.

For det tredje var utmålingen vanskelig. Kjøper la frem vurderinger som tilsa et verditap på 750 000 til 800 000 kroner for tomten. Nemnda var enig med selskapet i at et så lite areal i et område som ikke kan bygges ut, ikke kunne være verdt så mye, siden hele tomten var verdsatt til 1 000 000 kroner. Nemnda tok i stedet utgangspunkt i naboens konkrete tilbud på 161 500 kroner for de 150 m² innenfor kjøpers gjerde, og satte 50 000 kroner for arealet utenfor gjerdet. Prisavslaget for arealet ble 210 000 kroner, og for begge tak 40 000 kroner. Til sammen ble det 250 000 kroner, med forsinkelsesrente.

Nemnda mente dessuten at begge forholdene hørte under selgers kontrollansvar. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en oppgitt tomtestørrelse kan bli en mangel når arealet er vesentlig mindre. Selv om tilstandsrapporten sier at arealet ikke er kontrollert, sluttet nemnda seg til at avviket var en mangel. Saken viser også at opplysningen ufaglært arbeid ikke fritar for alle feil. Grunnleggende feil kan gå utover det kjøper må ta risikoen for.

Samtidig viser saken at det er stor forskjell på kravet og det som blir tilkjent. Kjøper krevde over én million kroner og fikk 250 000 kroner. Verdien av et tapt areal vurderes ut fra art og beliggenhet, ikke ut fra en forholdsmessig andel av kjøpesummen.

Kort oppsummert

• Tomten var 1090 m² mot opplyste ca. 1 665 m², og shingelen på taket var dårlig lagt.
• Nemnda mente feilene til sammen var en vesentlig mangel, selv om ufaglært arbeid var opplyst.
• Kjøper fikk delvis medhold: prisavslag på 250 000 kroner av et krav på 1 000 048 kroner.