Ett av to soverom kunne ikke godkjennes: delvis medhold (FinKN 2025-10)

Hva saken gjaldt

Boligen var en andelsleilighet i Oslo fra 1987, solgt «som den er» for 4,5 millioner kroner. Salgsoppgaven fremhevet gjennomgående at leiligheten hadde to soverom. Det ene rommet hadde tidligere vært en del av badet, og var gjort om til eget rom ved en oppussing. Tilstandsrapporten opplyste at planløsningen var endret i forhold til godkjente tegninger, at det opprinnelige badet var ombygd, og at rommet nå fremsto som bad og soverom. Takstmannen skrev at det var bruken av rommet ved befaringen som avgjorde om det ble regnet som primærrom (et vanlig rom for opphold) eller sekundærrom, og at rommet kunne være i strid med byggereglene uten at dette påvirket hans valg.

Selgeren svarte nei i egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut) på spørsmål om påbud eller manglende tillatelser, om bruksendring av deler av boligen og om manglende ferdigattest eller brukstillatelse.

Da kjøperen skulle selge leiligheten videre, viste det seg at rommet ikke var godkjent som soverom. Boligen ble solgt videre for 6 200 000 kroner, 300 000 kroner under prisantydningen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 300 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og forsinkelsesrente. Kjøperen mente boligen hadde vært feilaktig markedsført, og at takstmannens generelle forbehold ikke kunne forstås som at rommet ikke var et godkjent soverom.

HDI, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste at det var en mangel, og viste til forbeholdene i tilstandsrapporten. Selskapet mente også at kjøperen ikke hadde begrenset tapet (tapsbegrensningsplikten), siden kjøperen ikke hadde forsøkt å få rommet godkjent hos kommunen. Om prisavslaget var selskapet uenig i størrelsen og i at verditapet skyldtes rommet.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda la vekt på tre forhold.

For det første var rommet ikke bare uten formell godkjenning. Det manglet både rømningsvei og dagslys, og hadde fysiske mangler som gjorde at det ikke lovlig kunne brukes som soverom. Nemnda mente både takstmann og megler burde ha forstått dette.

For det andre pekte nemnda på svarene i egenerklæringen. Samlet sett hadde selgeren ikke oppfylt opplysningsplikten sin etter § 3-7 og § 3-8, og det var ikke tvil om at opplysningene hadde påvirket avtalen.

For det tredje var det dokumentert at rommet aldri kunne godkjennes. Kjøperen hadde lagt frem en ny uttalelse som viste at rommet heller ikke tilfredsstilte kravene i de nyere byggereglene, og selskapet hadde ikke kommentert dette. Da holdt ikke innvendingen om at kjøperen burde ha søkt godkjenning.

Når det gjaldt beløpet, fant nemnda verditapet vanskelig å anslå. Megleren kjøperen brukte, hadde antatt et tap på mellom 250 000 og 400 000 kroner. Nemnda foretok en skjønnsmessig vurdering og landet på den nedre grensen, 250 000 kroner, med forsinkelsesrente. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at antall soverom i salgsoppgaven ikke bare er en beskrivelse. Hvis et rom ikke kan brukes som soverom av tekniske grunner, kan det gi krav på prisavslag, selv om tilstandsrapporten har forbehold. Et generelt forbehold om at rom kan være i strid med byggereglene, er ikke alltid nok.

Saken viser også at kjøperen får et lavere beløp enn kravet når verditapet ved videresalg er usikkert. Nemnda krever at det høyere beløpet er godtgjort, og at kjøperen opptrer lojalt mot selgeren.

Kort oppsummert

• Leiligheten ble solgt med to soverom, men det ene var et ombygd bad som ikke kunne godkjennes.
• Nemnda mente selgeren hadde brutt opplysningsplikten, og at rommet hadde fysiske mangler.
• Kjøperen fikk delvis medhold, med 250 000 kroner i prisavslag mot et krav på 300 000 kroner.