Taklekkasje i rekkehus fra 1965: delvis medhold (FinKN 2022-1000)

Hva saken gjaldt

Boligen var et rekkehus fra 1965, solgt «som den er» for 5,33 millioner kroner. Tilstandsrapporten ga både takkonstruksjon og taktekking TG 1 (best mulig tilstandsgrad, ingen avvik). Taket var tekket om i 2006. Rapporten sa at takkonstruksjonen var lukket og ikke kunne inspiseres uten å åpne den, og at taktekkingen var vurdert ut fra alder, uten befaring på taket. Selger hadde opplyst om en tidligere skade i taket og en skaderapport fra 2019, og dokumentene sa at det ikke var registrert fukt eller følgeskader.

Kjøperen reklamerte i januar 2021, etter å ha sett vann dryppe fra taket på kjøkkenet. Ved riving kom det frem kondensskader. En takstmann mente årsaken var at takkonstruksjonen var feil bygget, med for liten luftespalte, og at luftespalten ikke var utvidet da det ble bygget på et tilbygg. I tillegg var dampsperren (plasten som hindrer fuktig luft i å trenge opp i taket) punktert av 34 downlights som var satt inn mellom 2012 og 2017. Taket måtte i stor grad bygges opp på nytt.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 703 373 kroner, som var utbedringskostnaden. I tillegg krevde han erstatning for 104 891 kroner i advokatutgifter og 6 000 kroner til takstmann.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen, avviste først kravet, men erkjente senere at boligen hadde en vesentlig mangel og sa at det ville følge sekretariatets vurdering. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde utmålt et prisavslag på 375 000 kroner etter fradrag for standardheving (at kjøperen får et bedre tak enn han hadde krav på). Kjøperen mente fradraget var for stort. Selskapet bestred at det var grunnlag for erstatning.

Hva nemnda la vekt på

Spørsmålet om mangel var dermed avklart. Nemnda måtte ta stilling til to ting.

For det første fradraget. Nemnda mente sekretariatets fradrag var satt noe høyt. Taktekkingen hadde en forventet levetid på 15 til 35 år og var bare 14 år gammel da boligen ble solgt. Når en mangel rettes opp, forsvinner ikke behovet for fremtidig vedlikehold, det skyves bare ut i tid. Fordelen for kjøperen er dermed tidsforskyvningen, ikke et helt nytt tak. Nemnda pekte også på at selskapet ikke hadde svart på kjøperens konkrete innvendinger. Prisavslaget ble satt til 550 000 kroner, medregnet utgifter til sakkyndig, etter § 4-12.

For det andre erstatningen for advokatutgifter etter § 4-14. Her delte nemnda seg. Flertallet mente det ikke var grunnlag. Erstatning forutsetter at årsaken til mangelen ligger innenfor det selgeren har kontroll over. Flertallet mente advokatkostnadene fulgte av en mulig mangel og ikke av mangelen selv, og at kjøperen ikke hadde lagt frem noen kostnadsoppgave. Det mente også at den viktigste årsaken var den opprinnelige konstruksjonsfeilen, som er en skjult mangel utenfor selgerens kontroll.

Mindretallet, forbrukerrepresentanten, mente at selger hadde ansvar for en del av årsaken. Uten hullene i dampsperren, som selger hadde stått for, ville skaden ikke oppstått. Det ville gitt kjøperen dekket en skjønnsmessig andel av advokatutgiftene.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at selv når mangelen er erkjent, kan beløpet bli langt lavere enn kravet. Utbedringen blir gjerne oppfattet som en fordel for kjøperen, og det gjøres fradrag for det. Størrelsen på fradraget vurderes ut fra levetiden på det som skiftes ut og hvor gammelt det var.

Saken viser også at erstatning for advokatutgifter er vanskelig å nå frem med. Når flere årsaker virker sammen, må nemnda finne den viktigste, og da kan en gammel byggefeil telle mer enn senere inngrep.

Kort oppsummert

• Rekkehus fra 1965 med TG 1 på taket fikk lekkasje. Dampsperren var punktert av 34 downlights og luftingen var for dårlig fra før.
• Selskapet erkjente mangel. Nemnda satte prisavslaget til 550 000 kroner, lavere enn kravet på 703 373 kroner.
• Erstatning for advokatutgifter ble avvist av et flertall. Avgjørelsen er avgitt under dissens.